Polityczna głupota, czyli dlaczego spółdzielnie nie budują mieszkań?

Ostatnio ogólnopolskie media znów zainteresowały się spółdzielniami mieszkaniowymi. Tym razem uwagę dziennikarzy przykuł fakt, że spółdzielnie budują coraz mniej nowych mieszkań, co – według autorów – dowodzi jasno, że nie umiały się one dostosować do warunków rynkowych. Trudno nie replikować, gdy ma się do czynienia z tak bałamutnym wyjaśnieniem. Teza stawiana w artykułach jest karkołomna i ignoruje rzeczywiste przyczyny wycofywania się spółdzielni z budowlanych inwestycji. Jakie to zatem przyczyny? I dlaczego tak mało budujemy?

Obraz domyślny wpisu fot. r.nial.bradshaw / CC BY-NC-SA 2.0

Ostatnio ogólnopolskie media znów zainteresowały się spółdzielniami mieszkaniowymi.  Tym razem uwagę dziennikarzy przykuł fakt, że spółdzielnie budują coraz mniej nowych mieszkań, co – według autorów –  dowodzi jasno, że nie umiały się one dostosować do warunków rynkowych. Trudno nie replikować, gdy ma się do czynienia z tak bałamutnym wyjaśnieniem. Teza stawiana w artykułach jest karkołomna i ignoruje rzeczywiste przyczyny wycofywania się spółdzielni z budowlanych inwestycji. Jakie to zatem przyczyny? I dlaczego tak mało budujemy?

Zanim odpowiem na to pytanie, zacznijmy od przypomnienia paru faktów.

Przez wiele lat dominowało w Polsce budownictwo spółdzielcze  – od połowy lat sześćdziesiątych do końca lat osiemdziesiątych spółdzielnie wybudowały w sumie ok. 3 mln mieszkań, to jest blisko trzy czwarte wszystkich inwestycji w tamtym czasie.
Wynikało to w prostej linii z polityki państwa, które wprzęgło spółdzielczość mieszkaniową w realizację swego planu gospodarczego, przerzucając właściwie na jej barki odpowiedzialność za stan mieszkalnictwa.
Dlaczego akurat na spółdzielczość? Bo miała swoje własne, dobrze funkcjonujące struktury, swoje własne przedsiębiorstwa budowlane, miała też doświadczenie i kompetentną kadrę. W efekcie budowano wówczas dużo – w 1978 roku pobito rekord efektów, oddając do użytku 283 tys. mieszkań, w roku 1979 było podobnie (choć tu do statystyk wliczono także, w ramach tzw. roku budowlanego, wyniki trzech kolejnych miesięcy roku następnego).
Głównym typem budowanych wtedy mieszkań były mieszkania spółdzielcze lokatorskie –  koszt ich budowy finansowano kredytami częściowo umarzanymi w ciężar budżetu państwa. Te preferencyjne warunki finansowe sprawiały, że  mieszkania te były dostępne również dla gorzej sytuowanych materialnie rodzin.

Już od 1980 roku  liczba budowanych  przez spółdzielnie mieszkań zaczęła jednak powoli spadać. Wynikało to, po pierwsze, ze stopniowego wyczerpywania się potencjału finansowego i materiałowego państwa, po drugie zaś  – z coraz bardziej krytycznego stanowiska samorządów spółdzielczych, którym trudno się było pogodzić z ingerencjami władz w zasady rozdziału mieszkań spółdzielczych. W rezultacie mieszkania budowano de facto dla załóg zakładów pracy, a nie dla tysięcy członków oczekujących w spółdzielni. Konieczność tę władze motywowały zresztą rozmaicie: unikalnymi kwalifikacjami fachowców, ich zasługami itp. Dla przykładu: SM „Metalowiec” w 1979 roku „wybudowała” ok. 3800 mieszkań na Nowym Dworze, ale z rozdziału centralnego – dla członków spółdzielni – otrzymała jedynie 38 mieszkań.

Po przełomie roku 1989
nastąpiła wolność gospodarcza

ale z drugiej strony – takie działania polityczne, które doprowadziły do zniszczenia części struktur i majątku spółdzielni.
Już 7 lutego 1990 roku weszła w życie specjalna ustawa „o zmianach w organizacji i działalności spółdzielczej”, która likwidowała w ekspresowym tempie wszystkie związki spółdzielcze – i te centralne, i te wojewódzkie. W ten sposób pozbawiono spółdzielczość zorganizowanego zaplecza i pomocy doradczo-konsultacyjnej, zniszczono system poradnictwa i szkoleń, słowem: zdemontowano i rozbito podmiot, który mógłby stanąć w obronie spółdzielczych interesów. Straty były olbrzymie. Także materialne. Powołano specjalnych likwidatorów struktur związkowych, a przy okazji zlikwidowano też istniejące w ich ramach, i całkiem dobrze prosperujące, zakłady spółdzielcze. W ten sposób zakończyła swój żywot produkująca grzejniki fabryka w Stąporkowie czy wielka fabryka stolarki budowlanej na Śląsku, a także wiele, wiele innych. Tym samym spółdzielczość straciła niemal połowę swego potencjału.

Do tego doszła zła sytuacja finansowa, niemożliwość uzyskania dobrego kredytu –  koniecznego, bo finansowe rezerwy spółdzielni z lat poprzednich zjadła inflacja i ostatecznie (1.01.1995 r.) denominacja bez rekompensaty ze strony państwa. Przykładowy wkład na małe mieszkanie, czyli ok. 48.000 zł, po denominacji stanowił wartość paczki papierosów (4,80 zł). Mimo to spółdzielnie jakoś dały sobie radę w tych trudnych czasach. I, mniej bo mniej, ale jednak budowały. Jeszcze w latach 1999–2000 utrzymywały cenę metra na poziomie 1700– 2000 zł/m2, co gwarantowało członkom oczekującym możliwość uzyskania mieszkania (tak było np. w naszym budynku przy ul. Pretficza 54ABC). Czy to komuś przeszkadzało?

Spółdzielnie zaczęły rezygnować
z budowlanych inwestycji
dopiero za sprawą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z grudnia 2000 roku, która uznała spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu uznano za przestarzałą formę własności i zakazała ich budowy. Odtąd więc spółdzielnie miały budować „na własność”, tak jak deweloperzy. Istnieje jednak zasadnicza różnica – deweloperzy zarabiają bowiem na swoich inwestycjach (i to niemało!), a spółdzielniom nie wolno tego robić, bo budują z definicji non-profit, czyli nie dla zysku. Tym samym zmusza się więc spółdzielnie, by ryzykowały całym swym majątkiem (to jest majątkiem wszystkich swoich członków) i ponosiły ciężar inwestycji – nie dając jednak członkom nic w zamian i nie powiększając ich majątku wspólnego. Mało który samorząd spółdzielczy decyduje się na takie ryzyko – i słusznie zresztą.

Budowanie na terenach stanowiących majątek wspólny spółdzielni Walne Zgromadzenia uznają więc najczęściej za nieracjonalne, i jeśli wyrażają zgodę na pozbycie się działek budowlanych, to tylko przez ich sprzedaż na wolnym rynku. Uzyskane w ten sposób kwoty zasilają fundusz zasobowy (remontowy) i to jest realna korzyść dla spółdzielni. W efekcie spośród istniejących dziś 3,5 tys. spółdzielni – buduje najwyżej co dziesiąta i są to realizacje pojedynczych budynków. Budują zresztą najczęściej te spółdzielnie, które pełne koszty zarządu odnoszą do kosztów inwestycji – by tych kosztów uniknąć, wystarcza im budowa jednego budynku rocznie (zaprzestanie inwestycji oznaczałoby przerzucenie kosztów na członków mieszkających).

Oczywiście, głupota polityczna zawsze przegrywa. Dlatego niektóre spółdzielnie prowadzą inwestycje – chociaż niejako poza statystykami – i w innej niż spółdzielcza formie. Po prostu tworzone są spółki z o.o., także te ze 100% kapitałem spółdzielni, które prowadzą realizacje budowlane, omijając ograniczające spółdzielczość przepisy. Taka spółka przekazuje spółdzielni zysk (dywidendę) albo w postaci pieniędzy, albo gotowych mieszkań do sprzedaży. Ryzyko dla członków spółdzielni jest wtedy minimalne, bo kapitał założycielski wynosi zaledwie 5000 zł plus koszty rejestracji – w tym sądowej (1000 zł).
W oficjalnych statystykach budowy te zaliczane są już jednak do inwestycji deweloperskich.

Czy o to chodziło
w założeniach polityki mieszkaniowej
państwa?
Czy państwo w ogóle prowadzi jakąś spójną politykę w tym zakresie? Nie – mimo iż obliguje je do tego Konstytucja: „Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania” (art. 75). Od dawna tę sferę pozostawiono jednak „niewidzialnej ręce” wolnego rynku, wmawiając obywatelom, że wszystko zależy od ich indywidualnej przedsiębiorczości. W konsekwencji brakuje nam, jak się oblicza, 1,5 – 1,8 mln mieszkań. Niemal zupełnie znikły wszystkie zespołowe formy budownictwa, które nie są nastawione na zysk. Na rynku dominują deweloperzy, ale oferowane przez nich mieszkania nie wypełnią tej luki, bo są one, jak wiemy, dostępne jedynie dla bogatszych grup.

A przecież, żeby naprawić sytuację, wystarczyłoby zmienić przepisy – znieść ustawowy zakaz budowania mieszkań spółdzielczych, albo wyłączyć sferę inwestycji budowlanych z bezwynikowego rozliczania spółdzielni – tak aby wykorzystać potencjał tkwiący w spółdzielczości i uaktywnić ją na nowo. Do tego potrzebna jest jednak dobra wola i przezwyciężenie ideologicznych dogmatów, a tego akurat politykom brakuje.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie pojawi się na stronie.

*