Mieszkanie po wrocławsku

Wrocławianie chcą mieszkać na Krzykach, gdzie ceny spadają, a mieszkania są prawie najtańsze. Tymczasem średnia cena w całym mieście rośnie i nic nie wskazuje na odwrócenie trendu. Taniej można kupić mieszkanie spółdzielcze. Gdyby tylko było ich więcej…

Za metr kwadratowy nowego mieszkania we Wrocławiu trzeba zapłacić 8 tys. zł. Wśród największych miast drożej jest w Krakowie, Trójmieście i w Warszawie. Taniej – w Łodzi i w Poznaniu. W stolicy Polski ceny w trzecim kwartale br. ukształtowały się powyżej poziomu 10 tys. zł*. Najwięcej kosztuje metr najmniejszych mieszkań do 38 mkw. Na lokale o takiej wielkości jest bowiem coraz większe zapotrzebowanie, a jeszcze do niedawna budowało się ich niewiele. Cena całkowita takich mieszkań jest najniższa, wielu na nie stać, nawet w bardzo dobrej lokalizacji. Poza tym są atrakcyjnym produktem inwestycyjnym (pod wynajem). Im większe mieszkanie, tym cena za metr z reguły spada.

We Wrocławiu najdrożej jest w dzielnicy Stare Miasto, najtaniej w Fabrycznej. Pomiędzy są odpowiednio dzielnice: Śródmieście, Psie Pole i Krzyki. Przykładowo: za 2 pokoje w Śródmieściu płaci się najczęściej 535 tys. zł, a na Krzykach 321 tys. zł.

Ceny metra kwadratowego rosną od dłuższego czasu we wszystkich największych miastach Polski. Wrocław nie jest wyjątkiem. W ciągu roku mieszkania w naszym mieście podrożały zdecydowanie – o 11,3%. Pod względem tempa podwyżek jesteśmy tylko za stolicą Polski. Mieszania drożeją we wszystkich częściach Wrocławia, z jednym wyjątkiem. Przez ostatni rok staniały tylko na Krzykach – o 6,5%. Wyróżnia się także Psie Pole, gdzie ceny wzrosły najbardziej – aż o 24%**.

Kwestia wysokich marż

8 tys. zł to średnia cena oczekiwana we Wrocławiu przez deweloperów. Dużo taniej można kupić mieszkanie spółdzielcze. W wybudowanym rok temu przez spółdzielnię „Metalowiec” budynku przy ul. Grabiszyńskiej 309 metr kosztował 4,7 tys. zł. Gorszy standard?

– Wcale nie. Można powiedzieć, że to budynek o podwyższonym standardzie spółdzielczym – odpowiada Jerzy Kruk, prezes SM „Metalowiec”. – Używamy materiałów budowalnych wysokiej jakości, w budynku są windy i garaż podziemny. Deweloperzy nie budują lepiej niż spółdzielnie, które udowadniają, że niedużym kosztem można stawiać funkcjonalne i ładne obiekty  – dodaje.  Prezes wyjaśnia, że różnica ceny wynika z marży narzucanej przez deweloperów. – My sprzedajemy bez zysku, przychód pokrywa koszty, więc wychodzimy na zero, natomiast deweloperzy dopisują do rzeczywistych kosztów budowy marże nawet do pięćdziesięciu procent – tłumaczy.

Spółdzielnie, według prawa, nie mogą zarabiać na sprzedaży mieszkań. Co więcej, z chwilą wyodrębnienia prawa własności do ostatniego lokalu, budynek staje się wspólnotą. Aby tego uniknąć, spółdzielnie same kupują część wybudowanych przez siebie mieszkań, później je wynajmują. Uzyskane tym sposobem pieniądze mogą przeznaczyć na działalność statutową.

Relatywnie tanie mieszkania spółdzielcze stanowią znikomą liczbę ogółu. Według danych GUS, mieszkania spółdzielcze, komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe to zaledwie 4% wszystkich mieszkań oddawanych do użytkowania w Polsce.

– Kiedyś spółdzielnie budowały znacznie więcej mieszkań. Teraz mniej, bo na naszą niekorzyść działają przepisy, które na szczęście mają się zmienić. Gdy tak się stanie, spółdzielnie będą budowały więcej. Obecnie część z nich sprzedaje działki budowlane deweloperom, bo to się bardziej opłaca – uzasadnia prezes Kruk.

Póki co, lwią część mieszkań do eksploatacji przekazują deweloperzy (62%) i inwestorzy indywidualni (34%), którzy budują na własny użytek.

Taniej nie będzie

W budynku przy Grabiszyńskiej jest 60 mieszkań o liczbie pokoi od 1 do 3. Najwięcej jest małych mieszkań, bo tego oczekiwały młode osoby. Cena całkowita jest atrakcyjna, więc małe mieszkania rozeszły się jak świeże bułeczki jeszcze na wczesnym etapie budowy. Młodzi ludzie kupujący swoje pierwsze mieszkanie stają się coraz ważniejszą grupą nabywców, choć to rodziny wciąż kupują najczęściej i to one są skłonne zapłacić najwięcej – w roku 2018 średnio prawie pół miliona  złotych. 71 procent z nich kupuje na kredyt. Odsetek ten jest jeszcze wyższy w przypadku singli.

Dane serwisu Otodom.pl wskazują, że najwięcej wrocławian chce mieszkać na Krzykach. Popularne jest także  Śródmieście i Stare Miasto. Deweloperzy o tym wiedzą, więc budują w tych rejonach miasta. Na przykład na cieszącej się dużym zainteresowaniem Kępie Mieszczańskiej, gdzie ostatnio powstały takie budynki jak Bulwary Książęce, Zyndrama czy Jagiełły 6. W ostatnim z wymienionych ceny zaczynały się od niespełna 9 tys. zł za mkw. W planach są kolejne inwestycje m.in. Kępa Park. Wiele osób szuka mieszkań także na Nadodrzu czy Przedmieściu Oławskim (w niedawno oddanych do użytkowania budynkach Nowej  Papierni mieszkania kosztowały od 7,2 do 11 tys. zł za mkw.). Wrocławianie coraz szybciej zasiedlają także tereny położone dalej od centrum, do niedawna traktowane jako peryferyjne, jeszcze nierozwinięte wystarczająco pod względem komunikacyjnym  i infrastrukturalnym. Mowa choćby o zabudowywanym przez deweloperów Jagodnie. Tam działają największe firmy, np. Grupa Robyg, która buduje osiedle na około 900 mieszkań w budynkach wielorodzinnych i w domach. W obecnie realizowanych budynkach dominują 2-pokojowe mieszkania wielkości od 35 do 60 mkw. Dużo jest także mieszkań 3-pokojowych. To nie przypadek. Deweloperzy doskonale znają preferencje nabywców i wiedzą, na jakie mieszkania jest największe zapotrzebowanie. Na Jagodnie jeszcze jest tanio. Metr mieszkania można tu kupić za mniej niż 6,5 tys. zł.

Autorzy raportu „Rynek mieszkaniowy w Polsce Q3 2019” piszą, że we Wrocławiu od pięciu lat liczba dostępnych mieszkań utrzymuje się na stabilnym poziomie od 8 do 9 tys. mieszkań. Warta uwagi jest liczba mieszkań wprowadzanych rocznie do sprzedaży, która od 2013 do 2017 roku niemal się potroiła i przekroczyła 12 tys. Liczba mieszkań sprzedawanych jest niewiele mniejsza i także rośnie – przez ostatni rok aż o ponad 30%. W klasyfikacji liczby sprzedanych mieszkań w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców Wrocław na przełomie 2017 i 2018 roku wyprzedził Warszawę i Kraków. Wówczas Wrocław wyprzedził Kraków także pod względem oferty, stając się drugim rynkiem mieszkaniowym w Polsce.

– Komentując poprzedni rok, wiele osób mówiło,  że znakomite wyniki nie będą miały kontynuacji. Tymczasem  rok 2019 pokazał inaczej. Myślę, że w przyszłym roku znów będziemy mówić o wyjątkowo wysokiej sprzedaży – przeczuwa Marcin Jańczuk, analityk rynku mieszkaniowego z agencji Metrohouse.

Ci, którzy od dłuższego czasu czekają na niższe ceny, powinni uzbroić się w cierpliwość. Ceny są coraz wyższe, ponieważ drożeją grunty, materiały budowlane i koszty pracy. Deweloperzy mówią otwarcie: w najbliższym czasie taniej nie będzie.

– Na ten moment nie ma przesłanek co do tego, żeby wzrost cen zatrzymał się w 2020 roku – stwierdza Michał Szczudlak, szef działu analitycznego Otodom. Jeżeli dynamiczne tempo niekorzystnych dla nabywców zmian nie zwolni, to symptomatyczna bariera 10 tys. zł za mkw. zostanie przekroczona za nieco ponad dwa lata. W raporcie JLL czytamy, że bardziej prawdopodobne jest to, że deweloperzy zaakceptują wolniejsze tempo sprzedaży, niż że obniżą ceny, rezygnując z wypracowanych marż.

Popyt na wysokim poziomie

Na razie popyt i sprzedaż utrzymują się na bardzo wysokim poziomie, pomimo wzrostów cen mieszkań. Dzieje się tak z kilku powodów. Po pierwsze przez ostatnie lata panuje świetna koniunktura i hossa na rynku. Po drugie Polacy stają się  coraz zamożniejsi i jak dotąd akceptują rosnące ceny. Deweloperzy podkreślają, że w dużych miastach coraz więcej osób stać na mieszkania o wysokim standardzie, nawet w świetnych lokalizacjach blisko centrum. Po trzecie deweloperzy budują i oddają do użytku dużo lokali. Narodowy Bank Polski podaje, że w drugim kwartale 2019 notowano w Polsce historycznie wysokie liczby. Po czwarte bardzo aktywni na rynku są inwestorzy. Powód wymieniony jako ostatni nie jest bynajmniej najmniej znaczący.

Deweloperzy budują na potęgę i będą budowali, bo sprzyjają temu warunki. Pomimo ekspansji, w Polsce wciąż brakuje dużej liczby mieszkań.

– Ostatni raport publikowany w tym roku przez Deloitte wskazywał jasno, że w Polsce jest obecnie 380,7 mieszkań na tysiąc mieszkańców, gdzie taki sam wskaźnik na Węgrzech to 454,1, a we Francji 528,5 – podaje Michał Szczudlak. – Jesteśmy na końcu europejskiej stawki i jeżeli średnio tempo budowy mieszkań utrzyma się na poziomie od 1989 roku, to przed nami jeszcze nawet kolejne 30 lat, żeby dojść do średniej – zauważa.

Temu zjawisku przeciwdziałać miały  różnorodne rządowe programy wsparcia.  Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych już wygasły, ale są inne. Obecnie realizowane Narodowe Programy Mieszkaniowe to pakiet Mieszkanie Plus i program Mieszkanie na Start. Przewidywane łączne nakłady na programy w latach, odpowiednio, 2018-2025 i 2019-2028 to 26,7 mld zł. – Programy są adresowane także do TBS i spółdzielni, ale bez koniecznej zmiany przepisów nie będą efektywne – ocenia prezes SM Metalowiec.

Analitykom pozostaje pytanie, o ile jeszcze mogą wzrosnąć ceny mieszkań, aby nie spowodować wyraźnego wyhamowania sprzedaży, a także: jak długo wysokie ceny będą akceptowali nabywcy, którzy już odczuwają, że mieszkania w Polsce są za drogie. – Kiedy nastąpi bariera bólu? – pyta  Marcin Jańczuk z Metrohouse. – Jeżeli w pewnej chwili klienci stwierdzą, że wynajmowanie mieszkania jest znacznie tańsze niż zakup , czyli czynsz najmu jest niższy od raty kredytu, będzie odwrót w kierunku mieszkań na wynajem. Niewykluczone, że w pewnym momencie taka sytuacja nastąpi – sygnalizuje analityk.

Inwestorzy oczkiem w głowie

Dużo będzie zależało od wspomnianych już inwestorów, którzy napędzają popyt na rynku nieruchomości i mają ogromny wpływ na znakomite wyniki sprzedaży deweloperów. – Według niektórych szacunków, inwestorzy kupują w dużych miastach około 40% mieszkań – informuje Jańczuk. Interesują ich przede wszystkim mieszkania jedno- i dwupokojowe do 40 mkw. To właśnie oni, świadomi wysokiego popytu, szybko wykupują mieszkania, często w portfelu inwestycyjnym mając ich kilka. – Inwestowanie na rynku nieruchomości jest postrzegane jako bezpieczne i przy niskooprocentowanych kredytach nie powoduje dużych barier wejścia. Pieniądz jest tani. Co więcej, wielu Polaków ma gotówkę. Poza tym Polacy nie ufają giełdzie i instrumentom pochodnym, więc wolą zabezpieczać kapitał lokując go w mieszkaniu, niż np. na niskooprocentowanej lokacie bankowej – wyjaśnia analityk.

Inwestorzy są dziś oczkiem w głowie deweloperów. We Wrocławiu pojawiają się budynki przeznaczone przede wszystkim dla nich. Dominują w nich mieszkania typu studio, które inwestorzy lubią najbardziej. Jednak nie samymi mieszkaniami inwestorzy żyją. Deweloperzy podsuwają im ostatnio inny produkt, coraz popularniejszy na rynku nieruchomości. Mianowicie: mikroapartamenty. Ulokowane w tak zwanych aparthotelach tudzież condohotelach, do niedawna znanych głównie w miejscowościach turystycznych.

Mikroapartamenty to małe „mieszkania” na wynajem. Ich wielkość najczęściej nie przekracza 25 mkw., dlatego w świetle prawa nie są mieszkaniami, a lokalami użytkowymi i nie obejmują ich przepisy tzw. ustawy deweloperskiej. We Wrocławiu takich lokali przybywa co miesiąc. Trend jest wyraźnie widoczny. Z powodzeniem można wymienić kilkanaście budynków aparthotelowych w realizacji lub zaplanowanych.

Inwestorzy są zachęcani rocznymi stopami zwrotu na poziomie od 7 do 9%, umowami z operatorem obiektu, który zarządza wynajmem, oraz świetnym położeniem budynków w niedalekiej odległości od centrum, co ma zwiększyć płynność najmu. Przekonują, że są to lokale wielofunkcyjne: nadają się do wynajmu na krótki czas – turystom lub pracownikom przebywającym w mieście na delegacjach, jak również na długi okres – np. pracownikom z wrocławskich dużych biurowców. Niektórzy twierdzą nawet, że można w nich zamieszkać i czuć się przy tym komfortowo. Inwestorów wabią także tym, że mikroapartamenty, ze względu na mniejszą powierzchnię, są relatywnie tańsze od kawalerek.  

Oczywiście, nazywanie takich lokali mikroapartamentami uzasadniają tylko powody marketingowe i wizerunkowe, gdyż z apartamentami nie mają one nic wspólnego. Wszak apartament to z definicji luksusowo urządzone, wielopokojowe mieszkanie lub podobne pomieszczenie w hotelu, tudzież reprezentacyjne i prywatne wnętrze pałacowe. Tymczasem lokal inwestycyjny nazywany szumnie mikroapartamentem ma około 20 mkw. i zwykle przybiera formę kawalerki, czasami z wydzieloną kuchnią, czasami z antresolą. Ani nie jest wielopokojowy, ani luksusowo urządzony.

Co więcej, te „apartamenty” nie cieszą się aktualnie dobrą reputacją. Jesienią br. urzędnicy KNF i UOKiK ostrzegali przed dużym ryzykiem inwestowania w aparthotele i condohotele. Część deweloperów odpowiedziała racjonalnymi argumentami i przedstawiła rozwiązania, które zabezpieczają ryzyko. Czas pokaże, czy inwestorzy ostatecznie się skuszą. Na razie wiadomo mniej więcej tyle, że w wykańczanym budynku przy skrzyżowaniu ul. Borowskiej, Suchej i Ślężnej wszystkie z 255 lokali widnieją jako sprzedane. Deweloperzy nie ukrywają, że komercjalizacja idzie świetnie i przewidują, że w 2020 liczba mikroapartamentów we Wrocławiu wzrośnie. Czy będzie na nie popyt? – Osoby, które inwestują w nieruchomości w szerokim zakresie, być może będą chciały zdywersyfikować portfel i zamiast kolejnej kawalerki kupią mikroapartament. Dla inwestorów liczy się rentowność, która może być atrakcyjna. Przy takiej inwestycji trzeba jednak dokładnie przeanalizować umowę i oszacować ryzyko – odpowiada Maciej Jańczuk.

Jeżeli inwestorzy dalej będą kołem zamachowym dla wzrostu rynku, nie ma co liczyć na to, że mieszkania stanieją. Jeżeli jednak nabywcy przestaną akceptować wysokie ceny i powiedzą: dość, będą musieli poszukać alternatyw i wtedy sytuacja na rynku mieszkaniowym może zacząć się zmieniać się, chociaż na razie wydaje się to mało prawdopodobnym scenariuszem.

*Dane z raportu „Rynek mieszkaniowy w Polsce Q3 2019” przygotowanego przez JLL.

** Na podstawie danych serwisu Tabelaofert.pl.