Obecnie nabywcy są w stanie zapłacić za mieszkanie w bloku z wielkiej płyty tyle samo, co za nowe „M” z rynku pierwotnego. Osiedla z lat 60. i 70. kuszą atrakcyjną lokalizacją, bliskością niezbędnej infrastruktury i dużymi, otwartymi przestrzeniami między budynkami.
W ubiegłym roku ceny mieszkań w spółdzielczych blokach osiągnęły rekordowe wysokości. Rzadko spadały poniżej 8 tys. zł za m2, a w niektórych rejonach Wrocławia przekraczały nawet 10 tys. zł za m2. Średnia cena za m2 lokali mieszkalnych w ubiegłym roku i na początku obecnego roku oscylowała w poszczególnych spółdzielniach między 8 000 a 8 900 zł za m2. To tyle, za ile można kupić mieszkanie deweloperskie na Popowicach, Jagodnie czy Zakrzowie.
Na Hubach w ciągu 10-12 lat ceny mieszkań w blokach wzrosły o ponad 60%. Pani Karolina w 2009 roku kupiła 42-metrowe „M” przy ulicy Ślicznej. Zapłaciła za nie wówczas 255 tys. zł. W czerwcu ubiegłego roku sprzedała je za 410 tys. zł, czyli za ponad 9 tys. za m2. – Nabywca znalazł się w ciągu miesiąca, a w międzyczasie oglądało je kilku zainteresowanych – mówi pani Karolina. – Mieszkanie po remoncie wystawiliśmy na sprzedaż za 420 tys. Ostatecznie daliśmy upust 10 tys. Kupujący płacił gotówką, co było dla nas ważne, dlatego nieco zeszliśmy z ceny. Kupiła je rodzina spoza Wrocławia z myślą o wynajmie i o studiach córki w przyszłości – dodaje. Kuzynka pani Karoliny jeszcze w 2001r. stała się właścicielką mieszkania w bloku na Hubach. Zapłaciła za nie 84 tys. zł. Dziś mogłaby je sprzedać za 5 razy tyle.
Ubiegłoroczny wzrost cen dotyczył wszystkich nieruchomości w naszym mieście – nie tylko wielkiej płyty. – Ceny nowych mieszkań we Wrocławiu wzrosły od początku 2021 r. średnio o 18,1 proc. do poziomu 10 462 zł za m2. w styczniu br. – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.com. – W różnych lokalizacjach stolicy Dolnego Śląska wzrosty mogły nieco odbiegać od średniej, ale są to różnice nieistotne statystycznie. Nie ma możliwości, aby ten wzrost gdziekolwiek we Wrocławiu nie wystąpił – wyjaśnia ekspert. Objął on również mieszkania w blokach z wielkiej płyty, po raz pierwszy tak znacząco przybliżając je cenowo do rynku deweloperskiego.
Rekordowy popyt
Gdy nieco ustabilizowała się sytuacja z pandemią, w spółdzielniach odnotowano zwiększoną sprzedaż mieszkań. Niewielka – posiadająca w swoich zasobach 1082 lokale mieszkalne – Międzyzakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa „Energetyk”, zarejestrowała w ubiegłym roku 16 transakcji sprzedaży. Średnia cena za 1 m2 lokalu mieszkalnego wyniosła tu 8.865 zł – przy czym cena najniższa to 6.109 zł, najwyższa – 10.649 zł. W znacznie większej Spółdzielni Mieszkaniowej Wrocław-Południe właściciele sprzedali w 2021r. w sumie 165 mieszkań – o 39 więcej niż w roku poprzednim. Rekordową – najwyższą cenę – osiągnęła 27-metrowa kawalerka przy ulicy Zielińskiego, kupiona za 12.777 zł za m2. Średnia cena wszystkich ubiegłorocznych transakcji to 8.016 zł za m2, co daje wzrost o około 19% w porównaniu z rokiem 2020. Spółdzielnie posiadające w swoich zasobach budynki innego typu, nie z wielkiej płyty, też odnotowały wzrost cen, choć nie tak radykalny. W Spółdzielni Mieszkaniowej Wrocławski Dom, której nieruchomości mieszczą się m.in. przy ul. Grudziądzkiej, Jaracza, Krzywoustego, Prądzyńskiego i Zawalnej, w minionym roku średnia cena zbywanych lokali mieszkalnych wyniosła 7 348 zł za m2.
– Ubiegłoroczny popyt na mieszkania we Wrocławiu był bliski rekordowemu – mówi Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.com. – Sprzedaż u deweloperów przekroczyła 9 tys. lokali, czyli średnio około 750 mieszkań miesięcznie. Tymczasem najsłabszym sprzedażowo kwartałem 2021 r. był kwartał ostatni. Tendencję malejącą z końcówki ub. roku potwierdził tegoroczny styczeń, w którym sprzedaż wyniosła tylko 528 lokali, czyli o około 30 proc. mniej niż średnio w miesiącach zeszłego roku. Najbardziej popularna wśród kupujących lokalizacja Wrocławia to Krzyki, następnie Fabryczna i Psie Pole. Szczególnie poszukiwane są mieszkania na osiedlach wielorodzinnych o dość kompaktowym układzie, czyli 2 pokoje o pow. 38-45 mkw. i 3 pokoje w granicach 50-55 mkw. Dość szybko sprzedają się deweloperom także kawalerki. Klienci deweloperskich biur sprzedaży poszukują lokali wyposażonych w obszerne balkony, a nawet tarasy. Co do pięter, to trudno doszukać się dominujących preferencji, natomiast wyraźną popularnością cieszą się mieszkania parterowe z przynależnym ogródkiem. Oczywiście najbardziej preferowane są lokalizacje dobrze wyposażone we wszelką infrastrukturę: usługowo-handlową, rekreacyjną czy edukacyjną, a także jak najlepiej skomunikowane z resztą miasta – wyjaśnia analityk.
Od dewelopera czy z wielkiej płyty?
Preferencjami nabywców można tłumaczyć stale rosnącą popularność – i wzrost cen – wielkiej płyty. Przeważająca większość tych mieszkań to lokale o najbardziej pożądanym metrażu: 38-55 mkw., ustawne, z reguły dwustronne, o funkcjonalnym układzie pomieszczeń. Niewątpliwym plusem jest niezbędna infrastruktura w pobliżu i bardzo dobra lokalizacja. Pod tymi względami mieszkania w wielkiej płycie mogą z powodzeniem konkurować z tymi deweloperskimi. Brak ogródków i tarasów rekompensują otwarte, zielone przestrzenie między budynkami, o które w nowym budownictwie coraz trudniej. Ogólnodostępne, osiedlowe podwórka z boiskiem, dużym skwerem czy placem rekreacyjnym stały się jednym ze znaków rozpoznawczych architektury z lat 70. Stracił na sile mit o rzekomej nietrwałości bloków z wielkiej płyty. Systematycznie remontowane i modernizowane przez spółdzielnie trzymają się nieźle. Są ocieplone, mają wymienione okna, odremontowane klatki schodowe, a nierzadko – nowe windy. Wady takie jak małe balkony bądź ich brak, czasem nie najlepsza akustyka czy niewystarczająca liczba miejsc parkingowych nie zniechęcają nabywców, doceniających zalety rozwiązań przestrzennych z lat 70.
Lokalizacja i infrastruktura – to główny czynnik, który w decyzjach zakupowych przechyla szalę w kierunku wielkiej płyty u tych, dla których miejsce na mapie miasta jest kluczowe. W tej samej cenie można kupić mieszkanie w bloku w samym centrum i na peryferiach u dewelopera. Za 33-metrowe, dwupokojowe, mieszkanie przy ulicy Sanockiej nabywca zapłacił pod koniec ubiegłego roku 320 tys. zł (9 697 zł za m2). Niemal w tej samej kwocie – za 317 590 zł – mógł kupić 34-metrowe, również dwupokojowe mieszkanie w deweloperskiej inwestycji przy ulicy Kubali na Psim Polu. Odległość tego drugiego od wrocławskiego Rynku wynosi 6,8 km. W sobotę, bez korków, samochodem jedzie się 17 minut. Z ulicy Sanockiej do Rynku jest 2,2 km i można dojść na piechotę. Do Dworca Głównego jest stąd 1 km, na Uniwersytet Ekonomiczny – 550 m. Komu zależy, żeby mieć lokum w centrum miasta, wybór jest prosty. Za inwestycją deweloperską przy Kubali przemawiają spore balkony, ogródki na parterze i względnie spokojna okolica, choć już niekoniecznie rozwiązania przestrzenne. Wspólne podwórko między budynkami jest nieduże i zacienione.
Za 57-metrowe, trzypokojowe mieszkanie w bloku z wielkiej płyty przy ulicy Miłej w marcu tego roku trzeba zapłacić 549 000 zł (9 631 m2). To blok z 1964 r. w sercu miasta – między Ostrowem Tumskim a Placem Grunwaldzkim, przy centrum akademickim. Lokalizacja idealna pod wynajem i właśnie w tym celu najczęściej są kupowane lokale z wielkiej płyty. Po pierwszym pandemicznym roku, kiedy rynek najmu wyhamował, znowu stało się opłacalne kupno mieszkania w celach inwestycyjnych. Ceny najmu wracają powoli do stanu sprzed lutego 2020 r. W ciągu minionych 12 miesięcy w skali kraju wzrosły średnio o 5%. Mieszkania w blokach to dobra inwestycja pod wynajem. Ich wartość jest stabilna, bo popyt na lokale położone w centrum, w pobliżu ośrodków akademickich zawsze będzie. Inwestowanie w nieruchomości na obrzeżach miasta jest obciążone większym ryzykiem. Z myślą o najmie „M” w bloku z wielkiej płyty w pobliżu Placu Grunwaldzkiego kupiła w ubiegłym roku pani Anna. – Byłam pozytywnie zaskoczona po obejrzeniu mieszkania – mówi. – Z jego okien nie zagląda się do sąsiadów. Jest przestrzeń. Sama mieszkam pod Wrocławiem i nie lubię ciasnej zabudowy. Na razie wynajęliśmy je studentom, ale nie wykluczamy, że na emeryturze sami tu zamieszkamy z mężem. A jak nie my, to może córka z rodziną. Obok jest przedszkole, sklepy, pod domem duże, zielone podwórko – mówi.
Powrót z peryferii
Boom na bloki z wielkiej płyty może wynikać z tego, że deweloperzy coraz rzadziej mają możliwość budowania blisko centrum, bo brakuje już wolnych gruntów. Oferta mieszkań z rynku pierwotnego usytuowanych w dogodnych lokalizacjach z roku na rok coraz bardziej się kurczy. Deweloperom pozostają grunty na obrzeżach, a jeśli w mieście – to wciśnięte w sieć miejskiej zabudowy, gdzie trudno o oddech przestrzenny. Wtedy – żeby przyciągnąć klientów – kuszą ceną. I tak nowe mieszkania przy ulicy Pięknej można kupić już za 7750 zł za m2 – taniej niż te z wielkiej płyty. Jest blisko do centrum, ale też na tyle niedaleko sąsiednich budynków, że na przestronny plac zabaw czy boisko już nie można liczyć. Nawet na peryferyjnym Zakrzowie, gdzie mieszkanie od dewelopera także można kupić za mniej 8000 za m2, projekt architektoniczny nie uwzględnił zbyt wiele wspólnej przestrzeni. Jeśli nabywca nie chce iść na kompromis pod względem lokalizacji i odległości między budynkami, wybierze wielką płytę. Obrzeża pozostają tym, którzy nie lubią miejskiego zgiełku, chcą mieć kawałek tarasu i raczej nie myślą o najmie.
Czy jest możliwe, żeby ceny mieszkań w wielkiej płycie jeszcze wzrosną? – Bieżące prognozy w ogromnej większości zakładają w br. wzrost cen mieszkań deweloperskich na głównych rynkach kraju, a więc także we Wrocławiu, od 5 do 10% . Nie ma jednak żadnej gwarancji materializacji tego scenariusza – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert RynekPierwotny.com. Ponieważ ceny mieszkań z wielkiej płyty reagują ostatnio podobnie jak te z rynku deweloperskiego, istnieje prawdopodobieństwo, że prognozowany wzrost nie ominie również ich.
Bądź pierwszy, który skomentuje ten wpis