Wynajmę mieszkanie od ręki

Na rynku wynajmu kryzys zamiast żniw. Mieszkania się kurzą, bo najemcy już nie ustawiają się w kolejkach. W konsekwencji stawki czynszów w dużych miastach są teraz o kilkanaście procent niższe niż rok temu.

Wraz z wybuchem epidemii pisano czarne scenariusze dla rynku mieszkań – wielu było posłańców wieści o kryzysie. Przepowiadali spadek sprzedaży i mocne wahania cen, co okazało się wróżeniem z fusów. Rynek nie wpadł w turbulencje, chociaż trochę zawirował. Najbardziej widoczne są zmiany w grupie mieszkań na wynajem.

Duże przeceny u wynajmujących

– Tegoroczny sierpień pogłębił notowaną przez całe wakacje obniżkę stawek ofertowych, we Wrocławiu i wielu innych miastach – zauważa Marcin Kaźmierczak, analityk nieruchomości w portalu Bankier.pl.

Katarzyna Małańczuk z wrocławskiej agencji nieruchomości Apartament zaznacza, że nieduże przeceny zaczęły się już wcześniej: – Pandemia tylko ten trend zniżkowy pogłębia.

Portal z ofertami Domiporta.pl notuje nawet kilkunastoprocentowe zmiany cen w ujęciu rocznym w największych miastach. We Wrocławiu nie aż tak duże, ceny spadły bowiem średnio o 8% porównując październik 2020 do października 2019.
– Sytuacja z koronawirusem spowodowała, że mamy w Polsce duży spadek cen najmu długoterminowego. W dużych miastach jest to średnio minus 12,3% rok do roku – potwierdza Piotr Lubszczyk z wrocławskiej firmy Traczyk Nieruchomości, zajmującej się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Pokaźne obniżki nie obejmują mieszkań o wysokim standardzie, w najlepszych lokalizacjach. – Te rządzą się swoimi prawami. Spadki cen w ich przypadku są niewielkie – informuje Katarzyna Małańczuk.

Tanieją również pokoje. Za najem 1-osobowego płaciło się we Wrocławiu ubiegłoroczną wiosną i latem średnio 795 zł. W tym roku 774 zł. Zdecydowanie bardziej przecenione, bo o 15%, zostały dwójki. Spadek średnich cen zanotowano w prawie wszystkich dzielnicach. Największy na Krzykach, gdzie dwójki potaniały o 27% i w Fabrycznej – 22%, jak podaje OLX. Według danych z tego serwisu obecnie najtańsze do wynajęcia jedynki są na Psim Polu, a dwójki na Krzykach. Na przeciwnym biegunie sytuuje się pod tym względem Stare Miasto. Portal pisze, że potencjalni najemcy, starający się o pokój we Wrocławiu, zaoszczędzą w tej chwili ok. 20 zł miesięcznie. Biorąc pod uwagę dane z innych źródeł to raczej dolna granica. Górną można wytyczyć w rejonach 130 zł.

Studenckie kalkulacje

Ceny maleją, bo zwiększa się liczba ofert. Serwisy z ogłoszeniami podają, że tę tendencję widać od początku roku. Policzyły, że kawalerek do wynajęcia jest nawet kilka razy więcej niż rok temu. To samo można powiedzieć o większych lokalach, nawet 5-pokojowych. Domiporta informuje, że średni wzrost liczby ofert to 34% (początek października 2020 vs. ten sam okres 2019). Wrocław nie jest liderem w tej kategorii. Większe zmiany zanotowano w Krakowie (79%) i Poznaniu (121%).

Ofert jest więcej nie dlatego, że przybyło nowych mieszkań, ale dlatego, że na istniejące nie ma chętnych. Najbardziej dotkliwe dla wynajmujących jest mniejsze zainteresowanie ze strony świeżo upieczonych studentów. Uczelnie poprzedni rok akademicki kończyły w trybie nauczania mieszanego lub zdalnego. Teraz też działają na odległość. Niektórzy zdecydowali, że w tej sytuacji nie opłaca się żyć w dużym mieście.

Kolejna grupa to pracownicy zagraniczni, głównie ze Wschodu. Ci, którzy wrócili do ojczyzny, zostawili po sobie puste mieszkania. – We Wrocławiu mamy teraz znacznie mniej pracowników przyjezdnych; spora część obcokrajowców wyjechała już na początku pandemii, Ukraińcy, Koreańczycy, Hindusi, a nowi nie napływają – tłumaczy Katarzyna Małańczuk.

Większa liczba ofert to również skutek mniejszego zainteresowania mieszkaniami do wynajęcia na krótki termin – na weekend lub kilka dni w tygodniu. Przyczyna leży w ograniczeniu ruchu turystycznego i wstrzymaniu przez pracodawców podróży służbowych. Część wynajmujących w obawie przed katastrofą zaczęła oferować lokale do wynajęcia na dłużej, co niekoniecznie jest dla nich opłacalne.

Sytuacji na pewno nie poprawia fakt, że coraz więcej osób pracuje zdalnie. Nie potrzebują już mieć blisko do biura. Mogą przeprowadzić się praktycznie gdziekolwiek, żeby zaoszczędzić na czynszu lub znaleźć atrakcyjniejsze miejsce do życia pod innymi względami.

Teraz warunki dyktują najemcy. Odwrotnie niż przed pandemią, kiedy wynajmujący mogli narzucać wysokie ceny, niekiedy wyciągając je z kapelusza. Najemcy i tak je akceptowali, ponieważ ścigali się między sobą, ustawiając po mieszkania w długich kolejkach, a w międzyczasie dobrze zarabiali, więc ich było stać.

– Liczba osób, które są zainteresowane najmem mieszkania we Wrocławiu, znacząco spadła w stosunku do zeszłego roku. Sierpień i wrzesień słyną z największego ruchu na rynku najmu mieszkań – komentuje Piotr Lubszczyk z Traczyk Nieruchomości. – Właściciele przyzwyczaili się do wybierania idealnych najemców w drodze castingów i do nieustannie rosnących cen. Jednak w dobie COVIDU te same mieszkania, o które w zeszłym roku bili się klienci, dzisiaj stoją puste bądź są wystawiane za niższą cenę – zauważa. Dodaje, że na to samo ogłoszenie odpowiada dwukrotnie mniej zainteresowanych, spadła również liczba prezentacji mieszkań, dlatego właściciele próbują przyciągnąć najemców poprzez rabaty lub „wakacje czynszowe”. Z kolei pośrednicy prezentują mieszkania w trybie online: – Dostosowaliśmy również formę ogłoszenia do aktualnej sytuacji, prezentując nieruchomości w formie wirtualnego spaceru – informuje Piotr Lubszczyk. 
– Efektem ubocznym takiego stanu rzeczy jest wzrost standardu. Mieszkania, które w zeszłym roku najemca musiał doposażyć na własny koszt, przykładowo w naczynia, żelazko, odkurzacz lub deskę do prasowania, dzisiaj mają już wszystkie sprzęty na wyposażeniu – dostrzega.

Załamanie z dnia na dzień

Brak najemców, spadające ceny, niepewna przyszłość, pogarszająca się sytuacja inwestorów, którzy nie znajdują chętnych, a koszty co miesiąc muszą płacić – to symptomy kryzysu na rynku.

 – Rynek najmu krótkoterminowego załamał się z dnia na dzień, w mojej ocenie prawie że przestał istnieć, natomiast najem długoterminowy jest bardzo zdeterminowany sytuacją w świecie akademickim. W tej chwili jest zaburzony, dlatego rentowność spada dramatycznie – mówiła dr Iwona Sroka, z zarządu spółki deweloperskiej Murapol, podczas debaty „Co dalej z cenami mieszkań?”, zorganizowanej 28 października przez Bankier.pl.

Na mniejszą opłacalność najmu zwracają także eksperci NBP w „Informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2020 r.”. Czy to oznacza, że inwestorzy przestaną kupować u deweloperów mieszkania pod wynajem? Raczej nie. Czytamy, że mieszkania wciąż są dla nich lepsze niż niskooprocentowane lokaty lub obligacje. A ponadto są zabezpieczeniem przed inflacją oraz towarem, którego wartość w czasie prawdopodobnie wzrośnie.

Mieszkania pod wynajem kupują w Polsce przede wszystkim inwestorzy indywidualni, ale coraz częściej na zakupy – i to duże – wybierają się firmy, które kupują całe budynki.

– W rezultacie na rynku pojawiało się coraz więcej mieszkań nowych, w ciekawych lokalizacjach, z nowoczesnym wyposażeniem, a zatem w dużo wyższym standardzie niż dotychczas. Znacznie zwiększyła się więc konkurencyjność na rynku – tłumaczy Katarzyna Małańczuk z agencji Apartament.

Kryzys na rynku najmu może nie będzie miał dużego wpływu na sprzedaż mieszkań inwestycyjnych, tym niemniej, w ocenie dr Iwony Sroki, będzie bardzo rzutował na sytuację na całym rynku mieszkaniowym. – Będzie to miało przełożenie na popyt w mniejszych miejscowościach. Do tej pory obserwowaliśmy, że studenci i młodzi pracownicy kupowali mieszkania w miastach, do których wyemigrowali na studia  lub za pracą. W tej chwili, pozostając u rodziców, widzą, że można uczyć  się i pracować zdalnie. Możliwe zatem, że wzrośnie popyt na mieszkania w ośrodkach podmiejskich, gdzie koszty utrzymania są tańsze – mówiła podczas debaty.

Eksperci są ciekawi

Jaka przyszłość rysuje się przed wynajmującymi i najemcami? Tym razem eksperci są ostrożni w przewidywaniach.

– Różne są prognozy. W Polsce nie widzę trendu wynajmowania mieszkań do życia, który jest tak widoczny w zachodniej Europie. Jednak segment mieszkań na wynajem, ze względu na ograniczoną dostępność kredytów bankowych, będzie rósł. Wiąże się to jednak, w dłuższej perspektywie, ze zmianą mentalności. Polskie społeczeństwo, póki co,  chce mieć swoje mieszkania, nawet na kredyt, a nie wynajmowane. Ciekawa jestem, czy COVID przyspieszy tę zmianę, czy też nie – zastanawiała się dr Iwona Sroka.

Możliwe, że popyt na wynajem odrodzi się po ustaniu epidemii. Ale wcale tak być nie musi, ponieważ wszystko wskazuje na to, że praca zdalna w korporacjach zostanie z nami juz na stałe, a narzędzia do organizowania służbowych wideokonferencji mogą wyprzeć potrzeby podróży służbowych. Dodatkową okolicznością niesprzyjającą są zapowiedzi o wprowadzeniu regulacji prawnych obejmujących najem mieszkań turystom. Politycy chcą zaostrzyć kontrolę tej gałęzi rynku.

– I tak już słaby najem ponownie wyhamował w sierpniu. Obecnie znów wchodzi w stan hibernacji, a przełom grudnia i stycznia będzie czasem głębokiego zastoju – prognozuje Katarzyna Małańczuk. – W dobie pandemii mocno ugruntowały się dotychczasowe oczekiwania najemcówwzględem niższej ceny i wyższego standardu. Osoby poszukujące mieszkań są w sytuacji idealnej, w ofertach najmu mogą przebierać, natomiast dla właścicieli czas jest niekorzystny– podsumowuje.

Które czynniki okażą się mocniejsze: te pchające popyt w górę, czy te ciągnące w dół? Poczekamy, zobaczymy.  W międzyczasie można nająć mieszkanie, bo moment ku temu dobry – na rynku wynajmu w największych miastach w cenie są… niewygórowane ceny.