Za wszystko płaci spółdzielca…

Dziewięć wolnych dni od pracy w okresie Świąt Bożego Narodzenia i Nowego Roku (z których dwa zostały odpracowane w wolne soboty) umożliwia i skłania do przeprowadzenia rozważań na temat funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, a wśród nich naszego „Cichego Kącika”. Z przyjemnością informuję, że długi okres świąteczny upłynął bez awarii urządzeń technicznych w naszych budynkach, co dobrze świadczy zarówno o członkach spółdzielni, którzy starają się właściwie korzystać z lokali mieszkalnych i urządzeń technicznych w mieszkaniach, nie dopuszczając do powstawania stanów awaryjnych, jak i o służbach etatowych spółdzielni, odpowiedzialnych za utrzymanie budynków w stanie umożliwiającym godziwe warunki zamieszkania rodzinom spółdzielczym.

W okresie ostatnich kilku lat nastąpiła kumulacja negatywnych działań w sferze funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych i powstały uwarunkowania zewnętrzne, na które spółdzielczość mieszkaniowa nie ma wpływu. Rozważania na ten temat rozpocznę od wątku historycznego.
Każda spółdzielczość, w tym również mieszkaniowa, powstaje jako organizacja grup ludności

łączących się w obronie przed biedą i chciwością ekonomiczną.

Potwierdzeniem tego są zapisy w prawie spółdzielczym i statutach o działalności bez zysku – słynne łacińskie słowa „non profit” – nie dopuszczają możliwości „zarabiania” przez spółdzielnie na swoich członkach.
Pierwsze spółdzielnie mieszkaniowe po odzyskaniu przez Polskę niepodległości po pierwszej wojnie światowej, powstały jako forma uzupełniająca budownictwo mieszkaniowe, stworzone dla elitarnych grup społecznych i realizujące 1% potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa.

W 1965 roku uznano, że forma spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego ma być powszechnie dostępna i ma być jedyną drogą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności. Jako potwierdzenie takiego stanowiska można przytoczyć dane liczbowe: w 1961 roku było w Polsce 53 tysiące mieszkań spółdzielczych, w 2008 roku mamy 3,5 miliona mieszkań spółdzielczych, w których zamieszkuje 4 miliony członków i 12 milionów mieszkańców. Roczne obroty finansowe w spółdzielczości mieszkaniowej przekraczają 5 mld złotych. Jak z powyższego widać, jesteśmy w kraju ekonomiczną „potęgą”, ale politycznie spółdzielczość mieszkaniowa jest bezsilna i za tą słabość polityczną ciągle płaci ekonomicznie.

Do 1989 roku prowadzona polityka mieszkaniowa nadawała mieszkaniu cechy dobra socjalnego dostępnego po niskiej cenie – pierwszy wkład to było 10% całkowitych kosztów budowy (oczywiście bez zysku), a 90% kosztów rozkładano do spłaty w okresie 60 lat, potem 40 lat z oprocentowaniem ustawowym w wysokości 1%. Po roku 1989 mieszkanie stało się towarem dostępnym po zapłaceniu ceny rynkowej. Stąd ogromna ilość rodzin nie jest w stanie pokryć kosztów budowy i kupić mieszkania. Aktualnie takich rodzin jest według różnych danych (GUS, PKO BP) od 1,5 miliona do 1,7 miliona. Ustawowy zakaz budowy mieszkań spółdzielczych obowiązujący od dnia 31 lipca 2007 roku praktycznie wyeliminował spółdzielczość mieszkaniową z realizacji budowy mieszkań (pozostało 6% w skali kraju w 2007r.) i dało wiatr w żagle firmom deweloperskim, które budują z zyskiem, często bardzo wysokim, nie mając konkurencji spółdzielczej, która podbierała kupujących, oferując to samo za niższą cenę bez zysku. Firmy developerskie budując kilkadziesiąt tysięcy mieszkań rocznie nie zaspokoją potrzeb mieszkaniowych ludności, ale umożliwiają lokatę kapitału w mieszkanie zamożniejszym grupom.

Czy tak być powinno? Kto jest temu winien? Media i większość opinii społecznej odpowiadają, że spółdzielnie mieszkaniowe, bo zaprzestały budować za dostępną cenę. Kto z tych 1,5 miliona oczekujących na mieszkanie ma dostęp do Dziennika Ustaw i dowie się, że to ustawa uchwalona w 2007 roku przez wszystkie siły polityczne w Sejmie, z wyjątkiem posłów SLD, doprowadziła do takiej sytuacji? Dowiedzieć się o tym można tylko z nielicznych mediów spółdzielczych, chociażby takich, jak „Gazeta Południowa”. Zaskarżone do Trybunału Konstytucyjnego przepisy ustawy od listopada 2007 roku nie doczekały się do tej pory rozstrzygnięcia.

Przepisy ustawowe doprowadziły w spółdzielniach mieszkaniowych do konfliktu pomiędzy sprawiedliwością a miłosierdziem.

 Miłosierni posłowie uchwalili ustawę, że członek spółdzielni uchylający się od pokrywania miesięcznych kosztów utrzymania zajmowanego mieszkania może to robić bezkarnie przez pół roku, a potem, aby go z mieszkania usunąć, spółdzielnie czeka długotrwała procedura wewnątrzspółdzielcza, potem sądowa, a i tak końcowy efekt usunięcia dłużnika leży poza spółdzielnią, bo nie ma eksmisji donikąd, a tylko do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, które zapewnić ma gmina. Jest więc silna ochrona prawna dłużnika, można powiedzieć miłosierdzie, ale czyim kosztem? Kosztem innych spółdzielców, których posłowie nie pytali, czy chcą być miłosierni i płacić za dłużników. I co ciekawe, opinia publiczna i media nie uważają osoby nie płacącej co miesiąc czynszu za złodzieja, ale jeżeli ktoś inny ukradnie z głodu bochenek chleba w sklepie, za złodzieja zostanie uznany.

Jak było przedtem? Sami członkowie na Walnym Zgromadzeniu decydowali, po wysłuchaniu dłużnika, czy zasługuje na miłosierdzie i pozostawić go w spółdzielni, czy usunąć z mieszkania, bo swoim postępowaniem często złośliwym, na miłosierdzie nie zasługuje.
Spółdzielnia to zrzeszenie osób, a w zrzeszeniu interes zbiorowości jest przed interesem jednostki, przynależność do spółdzielni jest dobrowolna i indywidualizm w zbiorowości musi być ograniczony. W tym celu powstają statuty i regulaminy jako normy wewnętrzne w spółdzielni obowiązujące również jednostki, czyli poszczególnych członków.
Spółdzielnie mieszkaniowe są zamkniętym układem finansowym, za wszystko płaci członek (od 1997 roku nie ma żadnych dotacji). Ulga czy zwolnienie z opłat dla jednego odbywa się kosztem wszystkich innych.

Mieszkanie jest cennym dobrem, czy jak się już przyjęło towarem, którego utrzymanie jest też kosztowne. Rocznie 8% wartości mieszkania to koszty utrzymania. Średniej wielkości mieszkanie 2-pokojowe o powierzchni 40 m2 – to miesięczny koszt utrzymania rzędu 800 zł (w tym opłaty poza spółdzielnią – prąd, gaz, telefon, TV czy inne), średnia płaca netto to około 2000 zł. Jak już zaznaczyłem, od 1997 roku budżet mieszkaniówki nie dotuje, a jeszcze w 1992 r. 6% budżetu państwa było przeznaczone na dotacje do mieszkaniówki na docieplenia i na dopłaty do cen usług komunalnych. Usługi komunalne w 1992 r. stanowiły 40% kosztów utrzymania mieszkań, a te same usługi w 2008 r. stanowią 70% kosztów utrzymania mieszkań. Teza rządzących to: „masz mieć takie mieszkanie, na jakie cię stać” – a aktualnie w skali kraju przy obecnych średnich dochodach statystycznych polską rodzinę stać na mieszkanie o powierzchni rzędu 30 m2.
Zapowiadana jest również ustawowa „dyskwalifikacja” istniejących dźwigów osobowych w budynkach mieszkalnych i wymiana na nowoczesne, spełniające wymagania Unii Europejskiej. Koszt takiej wymiany wyniesie według cen z 2008 r. około 8 tys. zł na jedno mieszkanie w budynku z dźwigami.

Jak w aktualnych uwarunkowaniach funkcjonują organy samorządowe w spółdzielni?

Spółdzielnia jest zrzeszeniem samorządnym, ale w zrzeszeniu nie wszystko nam wolno, inaczej to anarchia. Samorządność spółdzielcza polega na tym, że grupa osób wyraża swoją wolę poprzez organy, przez te osoby wybrane. Kompetencje między organami określa ustawa i statut. Ostatnimi zmianami ustawodawca wytworzył zamęt prawny, kilkanaście przepisów zostało zaskarżonych do Trybunału Konstytucyjnego, który w pierwszym wyroku z dnia 17 grudnia 2008 r. już uznał kilka przepisów za niezgodne z Konstytucją. Na niekonstytucyjność wielu przepisów znowelizowanej ustawy wskazuje pisemne wystąpienie prokuratora generalnego. Wiele spółdzielni nie uchwaliło nowych statutów, czekając na stanowisko Trybunału, liczne nowe statuty uchwalone przez spółdzielnie nie zostały przez sądy rejestrowe zarejestrowane, a część nowych statutów została zarejestrowana. Niejasna sytuacja jest wokół Rad Nadzorczych. Według nowej ustawy członkiem tego organu nie można być dłużej niż przez 2 kolejne kadencje, ale dotyczy to wybieranych po 31 lipca 2007 roku, tymczasem sady rejestrowe w województwie dolnośląskim wykreśliły z rejestru wszystkich członków Rad Nadzorczych pełniących funkcję powyżej 2 kolejnych kadencji licząc wybory od powstania spółdzielni. Ustawa wyeliminowała zebrania grup członkowskich wprowadzając Walne Zgromadzenia Cząstkowe.
W tym galimatiasie ciągłych zmian na szczęście dla członków i spółdzielni ocalał jeden przepis ustawy „prawo spółdzielcze”, który stanowi, że nadzór i kontrola nad działalnością spółdzielni (w tym Zarządu) to pierwsza i podstawowa funkcja Rady Nadzorczej.

Były już próby, aby i to zmienić i przekazać kontrolę nad działaniem spółdzielni rządowi, NIK-owi czy ministrowi.

W takiej sytuacji członkowie spółdzielni nie mieliby właściwie możliwości decydowania i zabierania głosu w sprawach wyłącznie ich dotyczących. Nadal mamy w spółdzielni liczne kontrole specjalne przeprowadzane przez Urząd Skarbowy, Urząd Kontroli Skarbowej, Państwowy Nadzór Budowlany, ZUS, Inspekcję Pracy, Straż Pożarną, Bank itp.
Rada Nadzorcza ma ustawowy obowiązek ustalania norm wewnętrznych dotyczących istotnych spraw gospodarczych w spółdzielni, takich jak ustalanie reguł rozliczania kosztów zużycia ciepłej i zimnej wody.
Statut upoważnia Radę Nadzorczą do ustalania również innych ważnych unormowań wewnętrznych mających wpływ na działanie spółdzielni, jak np. według jakich kryteriów rozliczać koszty, a tu jest wiele możliwości, bo można według liczby osób, ilości m2 powierzchni mieszkań ustalonej w uchwałach o wyodrębnieniu lokali, według liczby lokali w nieruchomości, według wskazań liczników, podzielników czy według procentowego udziału lokalu w powierzchni nieruchomości, w której jest ulokowany.

Przy rozstrzyganiu tych spraw powstają konflikty między członkami, każdy ma własne zdanie jakie kryterium przyjąć do rozliczeń i każdy optuje za przyjęciem takiego rozwiązania, które w aktualnej sytuacji jest najbardziej korzystne dla niego. Klasyczny przykład – w dużym powierzchniowo lokalu mieszka jedna lub dwie osoby – wniosek do spółdzielni – rozliczać według liczby osób, a w małym powierzchniowo lokalu mieszka kilka osób – wniosek do spółdzielni – rozliczać według m2 powierzchni. Wiele spraw spornych rozwiązuje technika, liczniki i podzielniki są bliższe rozliczeniom idealnym od m2 czy liczby osób, ale też są problemy z rozliczaniem różnic pomiędzy odczytem z licznika głównego w nieruchomości a sumą wskazań z liczników indywidualnych w lokalach. Tutaj nie może panować indywidualizm i zgoda każdego, ustawy i statut upoważniają organ nadzoru i kontroli czyli Radę Nadzorczą do ustalenia reguł rozliczeń w regulaminach. Protesty pojedynczych niezadowolonych z rozliczeń członków, czy nawet grup członków nie mogą być przez Zarząd uznane, jeżeli są niezgodne z podanymi wyżej uregulowaniami.

W sprawie rozliczeń też następuje zmiana spowodowana nową ustawą, nakazującą spółdzielni rozliczanie lokali wyodrębnionych aktami notarialnymi w odrębną własność według procentowego udziału lokalu w nieruchomości wspólnej. Wielu członków spółdzielni, którzy już wyodrębnili lokale aktami notarialnymi, protestuje przeciwko takiemu rozliczaniu, ale to co się dzieje zmierza ku temu, że wszystkie lokale będą rozliczane według procentowego udziału w nieruchomości wspólnej. Już kilka lat temu uchwałami Zarządu wszystkie lokale zostały wyodrębnione, a na dzień 31.12.2008 r. już 2189 członków wyodrębniło lokale aktami notarialnymi, co stanowi 20% lokali w stosunku do całkowitej liczby lokali – 10902.
Lokale te już od daty wyodrębnienia są rozliczane według udziałów a nie wg m2 powierzchni czy liczby osób. Myślę, że taki jednolity ustalony ustawa system rozliczeń wygasi konflikty interesów pomiędzy lokalami w danej nieruchomości, co wcale nie znaczy, że wszyscy go zaakceptują i będą zadowoleni, jednak podporządkować się muszą.
Rada Nadzorcza ustala również normy dotyczące relacji spółdzielnia – członek, nie może natomiast ingerować w stosunki spółdzielnia – pracownicy etatowi – tu Radę Nadzorczą zgodnie z ustawą zastępuje Zarząd, ale Rada Nadzorcza jest pracodawcą dla członków zarządu spółdzielni.

Rada Nadzorcza istnieje tylko wtedy, gdy zbiera się na plenarnym zebraniu, pojedynczy członek Rady Nadzorczej nic nie może zdecydować ani polecić do wykonania.
Rada Nadzorcza może kontrolować wszystko, wykorzystując w tym celu własne komisje, ale co ustalą komisje Rada musi zatwierdzić lub odrzucić.
Ustawa rozgranicza kompetencje organów, i organ wyższy nie może decydować za organ niższy, ale może uchylić decyzję organu niższego. Jeśli Rada Nadzorcza podejmie decyzję za Zarząd, to sąd taką decyzję uchyli jako wadliwą prawnie.
Dużo piszę na temat Rady Nadzorczej w aktualnej sytuacji, kiedy nie wiadomo, czy będą Walne Zgromadzenia Cząstkowe, czy Trybunał przywróci Zebrania Przedstawicieli Członków i Grupy Członkowskie. Te organy zbierają się raz w roku, natomiast Rada Nadzorcza zbiera się co miesiąc, a jak potrzeba to częściej, i pomiędzy tymi rocznymi zebraniami decyduje o istotnych sprawach dotyczących członków i mających wpływ na funkcjonowanie spółdzielni.

Zarząd jako organ wykonawczy jest praktycznie egzekutorem uchwał wyższych organów.
Jeżeli poszczególni członkowie są niezadowoleni z tych uchwał, to swoje „żale” kierują najczęściej do ich wykonawcy, czyli Zarządu. Ostatnio często interweniują osoby, które wyodrębniły lokale, że bez ich wiedzy i zgody wykonuje się w nieruchomościach remonty dachów, klatek schodowych, instalacji, elewacji czy inne prace. Wszystkim osobom, które wyodrębniły lokale wyjaśniam, że

w aktualnym stanie prawnym na wykonanie remontów w nieruchomości nie jest potrzebna ani wymagana zgoda właścicieli tych lokali, nawet gdy nie są członkami.

 Natomiast wszelkie czynności czy akty prawne powodujące zmiany stosunków własnościowych w nieruchomości wspólnej, wymagają zgody wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali, wyraźnie zaznaczam: wszystkich, a nie większości.
W sprawie działalności inwestycyjnej Spółdzielni pisałem już bardzo szczegółowo w „Gazecie Południowej”, dlatego ten temat pomijam w niniejszych rozważaniach.

Inny, zawsze aktualny temat, to problemy z osobami, które zalegają z wnoszeniem bieżących, comiesięcznych opłat na pokrycie kosztów użytkowanych lokali. Analiza tych spraw wskazuje, że są to najczęściej zaległości zawinione, spowodowane niefrasobliwością, czy wręcz nieodpowiedzialnością, a często wyrafinowanym cwaniactwem i poczuciem bezkarności wobec nierychliwego prawa. Z uznaniem należy podkreślić, że w tym wypadku nierychliwe prawo okazuje się zawsze sprawiedliwe i w 50-letniej historii spółdzielni żaden dłużnik sprawy nie wygrał. Trybunał Konstytucyjny w 2004 roku rozdzielił własność prawa do lokalu od członkostwa w spółdzielni z wyjątkiem prawa lokatorskiego. Mieszkań lokatorskich na dzień 31.12.2008r. w naszej spółdzielni pozostało już tylko 321 i prawdopodobnie po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17 grudnia 2008 r. w okresie najbliższych kilku miesięcy wszystkie zostaną wyodrębnione. Będziemy mieć wyłącznie lokale własnościowe i lokale wyodrębnione. Zaległości w opłatach za takie lokale są wobec opornych ściągane za pomocą wyroków sadowych przez komorników, którzy zgodnie z przepisami ustawowymi licytują takie lokale, sprzedając nabywcom razem z zamieszkałymi i zameldowanymi dłużnikami, ich rodzinami i podnajemcami. Co ciekawe, nie ma problemu z chętnymi do kupienia takich lokali, ponieważ nowy właściciel może się po licytacji do swojego lokalu wprowadzić lub wprowadzić innych najemców, nawet obcokrajowców z różnych stron świata, zachowując sanitarną normę zaludnienia – 5m2 powierzchni mieszkalnej na osobę, którzy dotychczasowym użytkownikom – dłużnikom tak „umilą” życie, że zwykle szybko szukają sobie innego lokum.

Piszę o tym jako przestroga dla zalegających z opłatami i ponownie informuję, że dotychczas spółdzielnia żadnemu dłużnikowi ani zaległości ani odsetek nie podarowała, a zrobić to może zgodnie z prawem spółdzielczym wyłącznie Walne Zgromadzenie lub Zebranie Przedstawicieli Członków. Długi wobec spółdzielni komornik po przeprowadzonej licytacji przekazuje na konto spółdzielni, a wartość uzyskana z licytacji jest wartością rynkową lokalu równą wkładowi mieszkaniowemu i wystarcza na pokrycie zaległości czynszowych.
Rozważana jest również sprawa zakładania ksiąg wieczystych dla lokali zadłużonych i ustanawiania w nich hipotek przymusowych w wysokości zaległych opłat za lokale mieszkalne i użytkowe.
W budynkach wielolokalowych, a tylko takie mamy w spółdzielni, 

w sprawach technicznych nie było i nie ma demokracji.

Tu decyduje za nas prawo budowlane lub inne przepisy szczegółowe. Właściciel lokalu nie może rozebrać połowy grubości swojej ściany od strony sąsiada ani zdjąć grzejnika centralnego ogrzewania. Nie może odmówić, ale musi pokryć koszty remontu cieknącego dachu, pękniętej rury instalacyjnej, a nawet nie może odmówić, ale musi pokryć koszty malowania klatki schodowej, która szpetnie wygląda, malowania elewacji, nie mówiąc już o pokrywaniu kosztów usuwania awarii zagrażających życiu lub mieniu mieszkańców. Tu prawo budowlane jest bardziej bezlitosne niż demokratyczne prawo spółdzielcze.
Trybunał Konstytucyjny uznał, że członkowie spółdzielni mają bezwzględny obowiązek finansowania kosztów przekształcenia wieczystego użytkowania gruntów na własność i nie wymaga to zgody członków. Dotyczy to również garaży i miejsc postojowych w budynkach mieszkalnych.

Wielu właścicieli lokali zamierza nielegalnie zmienić charakter lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy (zwykle na parterze budynków). Działanie takie jest skazane na niepowodzenie, bo na to prawo budowlane wymaga zgody właściciela nieruchomości, którym jest spółdzielnia i uzyskania pozwolenia na budowę – a tu jest procedura długa i zaskarżalna przez wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych.
Ubezpieczenie budynku od zdarzeń losowych ( pożar, powódź, trzęsienie ziemi i inne) nie wymaga zgody właścicieli lokali wyodrębnionych, ale dotyczy to mienia wspólnego a nie poszczególnych lokali mieszkalnych i mienia w tych lokalach – to mogą ubezpieczać właściciele a nie spółdzielnia.
Koszty utrzymania lokali wyodrębnionych notarialnie muszą być rozliczane według udziałów w nieruchomości wspólnej – jest to skutek uwłaszczenia.

Koszty technicznego utrzymania budynków rozkładają się nierównomiernie czasowo, remonty są co kilkanaście czy nawet co kilkadziesiąt lat. Jak wnosić opłaty: czy równomiernie, czy skokowo, wtedy, kiedy konieczny remont i wzrost opłat będzie szokujący? Dotychczas w spółdzielczości opłaty były równomierne i obowiązywał solidaryzm spółdzielczy w skali całej spółdzielni. Aktualnie jednak mieszkańcy budynków nowych, czy kilkuletnich nie chcą pomagać mieszkańcom budynków 50-letnich. Ustawodawca przychylił się do głosów i wniosków tych, którzy domagali się rozliczeń oddzielnych dla każdego budynku i z dniem 31 lipca 2007r. zniósł solidaryzm spółdzielczy. Spółdzielnia musi prowadzić odrębną ewidencję kosztów i przychodów dla każdej nieruchomości jednobudynkowej, a to znaczy, że każda nieruchomość może liczyć tylko na siebie.
Czy zmieni to Trybunał? Już ponad rok czekamy na jego werdykt.
Wyjaśnienia wymaga jeszcze jedna ważna sprawa, z którą bardzo trudno spółdzielnia dociera do członków. Chodzi o zaliczkowy charakter wnoszonych opłat i po bilansie rocznym ich rzeczywiste rozliczenie.

Kto w wyniku rozliczenia ma nadpłatę, zwykle nie protestuje, kto ma niedopłatę to nie pamięta, że wnosił tylko zaliczki, ale uważa, że pokrywał na bieżąco koszty,

a pokrywanie na bieżąco kosztów jest praktycznie niemożliwe. Spółdzielnia zaliczki ustala w oparciu o koszty z poprzedniego roku i planowane podwyżki przewidziane w planie gospodarczo-finansowym na rok następny uchwalonym przez Radę Nadzorczą. Nigdy się tego nie uda sprowadzić w rozliczeniu rocznym do zerowego bilansu, staramy się, aby zarówno nadwyżki jak i niedobory były jak najmniejsze, ale decydujący głos mają tutaj użytkownicy lokali, przy korzystaniu z czynników opomiarowanych.
W ustawie jest też zasada, że zarządzanie nieruchomościami nie wymaga rozliczenia rocznego zamkniętego, wynik danego roku przechodzi do rozliczenia w następnym roku, teraz odrębnie dla każdej nieruchomości.

Rozliczenia komplikuje ustalona ustawą wielość tytułów prawnych do lokali spółdzielczych, a jest ich 10. Oto one:
1. lokatorskie
2. własnościowe z członkostwem
3. własnościowe bez członkostwa
4. odrębna własność z członkostwem
5. odrębna własność bez członkostwa
6. najem lokalu mieszkalnego
7. najem lokalu użytkowego
8. lokal bez tytułu prawnego z uprawnieniami osób zamieszkałych do lokalu socjalnego
9. j.w. bez uprawnień do lokalu socjalnego
10. lokale własne spółdzielni na potrzeby spółdzielni

Wiele już razy pisałem bardzo szczegółowo o rozliczeniach kosztów zużycia ciepła i wody. Krótko przypomnę, że obie ustawy dotyczące tych spraw ustawodawca tak określił, że są korzystne dla producentów i dostawców, a nie dla odbiorców, którymi są spółdzielnie.
Rozliczenie ciepła i wody musi być dokonane odrębnie dla każdego budynku, oddzielnie centralne ogrzewanie, oddzielnie ciepła woda i zimna woda. W opłatach za ciepło nastąpiła zmiana, nie ma już ustawowego ograniczenia wysokości opłaty stałej, dlatego producenci i dostawcy zwiększają opłaty stałe znacząco, a ceny gigadżuli umiarkowanie, bo tu jest opomiarowanie licznikami. Dlaczego zwracam na to uwagę? Dlatego, że średnio trzecia część zużycia energii cieplnej w budynkach, to zużycie nie w lokalach mieszkalnych, tylko w częściach wspólnych nieruchomości. W rozliczeniach zimnej wody nadal obowiązuje ustawowy nakaz rozliczania odrębnie każdego budynku według zużycia wskazanego przez wodomierz główny. Różnica między wskazaniem wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych w lokalach mieszkalnych ma być rozliczona na użytkowników lokali według metody ustalonej przez zarządcę czyli spółdzielnie.

Protesty i wnioski spółdzielni mieszkaniowych dotyczące ustawowych zasad rozliczeń zostały przez podkomisje i komisje sejmowe a następnie przez sejm i senat oddalone.

W tym miejscu pozwolę sobie na uwagę sarkastyczną. Wiele skarg do Zarządu i Rady Nadzorczej dotyczy rozliczenia zimnej wody i zużycia w poszczególnych lokalach i nieruchomościach, czy wręcz podejrzeń o kradzież wody przez jednych kosztem drugich. Nie wdając się w szczegółowe dywagacje w tych sprawach, bo już dwukrotnie omawiałem szczegółowo ten temat na łamach „Gazety Południowej”, wypada tylko stwierdzić, że jeżeli w danym lokalu mieszkalnym cyklicznie czy regularnie zużycie wody zimnej jest mniejsze niż 4m3 na miesiąc, to znaczy, że osoby zamieszkujące w tym lokalu nie przestrzegają zasad higieny osobistej.
Spółdzielnie mieszkaniowe są znaczącym zleceniodawcą na rynku usług remontowych, rocznie w skali kraju nakłady na remonty to 5 mld zł. Remonty wykonują firmy zewnętrzne wyłaniane w przetargach ogłaszanych w miejscowej prasie.
W 2009 roku nasza spółdzielnia zaplanowała remonty na kwotę 5,99 mln zł. Przetargi przeprowadzają komisje, w skład których wchodzą członkowie organów samorządowych z Rady Nadzorczej i Rad Osiedlowych. Stanowisko komisji ma charakter opiniodawczy, zgodnie z ustawą decyzje musi podjąć organ wykonawczy, który podpisuje umowę z wyłonionym w wyniku przetargu wykonawcą – czyli Zarząd Spółdzielni.

Jakie są kryteria wyboru wykonawców robót remontowych? Ustawowych nie ma. W naszej spółdzielni przy wyborze wykonawców zarówno komisje przetargowe jak i Zarząd kieruje się oferowanym kosztem robót oraz 4 podstawowymi przesłankami :
1. gdy remont awaryjny – kryterium to szybki termin wykonania
2. gdy duży koszt robót – sprawdzamy, czy wykonawca ma środki finansowe na ich sfinansowanie
3. roboty kosztowne, precyzyjne – tu wiarygodność kontrahenta
4. parametry techniczne robót – sprawdzamy, czy wykonawca jest w stanie wykonać roboty skomplikowane i specjalistyczne.

Celowo kończę niniejsze rozważania kryteriami dotyczącymi przetargów remontowych, bo już w I kwartale br. przeprowadzimy przetargi na wyłonienie wykonawców robót remontowych ujętych w uchwalonym przez Radę Nadzorczą planie gospodarczo – finansowym na 2009 rok i takie przypomnienie przyda się zarówno członkom komisji przetargowych jak również Zarządowi Spółdzielni.

Prezes Zarządu SM "Cichy Kącik"

Ryszard Dymara

P.S. Z wiarygodnych źródeł uzyskałem informację, że w I kwartale 2009 r. Trybunał Konstytucyjny w pełnym składzie rozpatrzy sprawę zgodności z Konstytucją zaskarżonych w 2007 roku kilkunastu przepisów znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Poinformuję o tym członków w jednym z kolejnych wydań „Gazety Południowej”