TBS + 28%

„Chociaż jest brudno, warunki są kiepskie, a standard budynków bardzo niski, to przynajmniej będziemy mieli wkrótce najdroższy czynsz wśród TBS-ów w całej Polsce. Brawo zarząd.” Ta opinia doskonale oddaje nastroje po podwyżkach za mieszkania wynajmowane od wrocławskiego TBS.

Przypomnijmy, że Towarzystwa Budownictwa Społecznego to spółki (na ogół gminne, jak wrocławski TBS, ale czasem też prywatne), których celem jest budowa i wynajmowanie mieszkań czynszowych. Pomysł zrodził się w połowie lat 90. z myślą o osobach niezamożnych, których nie stać na kupno własnego mieszkania za gotówkę czy na kredyt, lub na wynajmowanie lokalu w budynku wybudowanym przez dewelopera. To budownictwo „społeczne”, ponieważ zasadniczo jest ukierunkowane na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mniej zamożnej części społeczeństwa.

Czynsze w TBS są niższe od rynkowych, ponieważ budowy finansowane są kredytami preferencyjnymi zaciąganymi w Krajowym Funduszu Mieszkaniowym, utworzonym przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Koszt tych pożyczek wliczony jest w czynsz najmu. To TBS ustala ostateczną wysokość tej opłaty, której drugą, większą, składową są koszty eksploatacji, ale musi mieścić się ona w przedziale wskazanym w ustawie.

Podwyżki we Wrocławiu

Od czerwca wrocławianie wynajmujący mieszkania od TBS Wrocław zapłacą dużo więcej. Czynsz podrożeje średnio o 4,56 zł za metr kwadratowy (do 20,60 zł, czyli +28% w porównaniu do dotychczasowej stawki). To oznacza, że miesięczna opłata za najem (przykładowo) 50-metrowego mieszkania wzrośnie z 802 do 1030, czyli o 228 zł ( do tego trzeba doliczyć rachunki za prąd, gaz itd.).

Zszokowani wrocławianie uznali podwyżkę za absurdalną, wyciągniętą z kosmosu. Zbulwersowani nie przebierają w słowach: – Rozumiem prawa ekonomii, ale tak wysokie podwyżki to czyste szaleństwo –oburza się lokatorka z Leśnicy, prosząca o anonimowość. Najemcy protestowali pod ratuszem i wysłali ponad 1000 listów z żądaniem wyjaśnień i prośbą o przedstawienie wyliczeń. Towarzystwo, słowami rzecznika, Łukasza Maślanki, tłumaczy:  „podjęliśmy tę decyzję wyłącznie przez wyraźny wzrost kosztów”. – Po pierwsze – podaje rzecznik – poziom inflacji wpływa na wzrost m.in. kosztów materiałów i usług budowlanych, usług porządkowych, remontów. Po drugie, cykliczny wzrost poziomu stóp procentowych podniósł wysokość kosztów kredytów zaciągniętych przez TBS Wrocław na budowę budynków i mieszkań należących do spółki.

Towarzystwo policzyło, że w tym roku koszt eksploatacji i remontów (miesięcznie za metr kwadratowy mieszkania) wzrósł do 11,36 zł za metr kwadratowy mieszkania, czyli o 3,71 zł w porównaniu do roku poprzedniego, a koszt spłaty kredytów do 9,24, czyli o 0,85 zł. „Suma stawek czynszów lokali TBS powinny przynajmniej pokryć koszty eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytów zaciągniętych na ich wybudowanie” – wyjaśnia spółka. Jednocześnie podkreśla, że nowa opłata to 89% dopuszczonej ustawowo stawki maksymalnej, która wynosi 23,24 zł.

Kalkulacje, w szczególności wzrost kosztów eksploatacji do 11,36 zł, budzą wątpliwości Krajowej Rady Mieszkańców TBS. Rada jest stowarzyszeniem założonym przez osoby, które działają na rzecz lokatorów. W jej skład wchodzą prawnicy i lokalni aktywiści, którzy sami są mieszkańcami TBS. Prezes rady, Izabela Krawczyk, twierdzi, że 11,36 zł to więcej niż płacą osoby, które kupują we Wrocławiu mieszkania na własność. — Jaka jest zasadność wprowadzenie takiej podwyżki? — pyta — Żadna. Wynika z poczucia bezkarności i całkowitej nieznajomości przepisów dotyczących TBS, aktualnego orzecznictwa oraz dorobku doktryny w tym zakresie.

TBS wymienia składowe kosztów eksploatacji: zużycie materiałów i energii (np. do oświetlenia części wspólnych budynków), sprzątanie, utrzymanie zieleni, naprawy, przeglądy, podatki (np. od nieruchomości), wynagrodzenia pracowników spółki i cena ubezpieczenia budynków. „Wpływ na wielkość podwyżki mają głównie rosnące koszty eksploatacji i remontów, zwiększenie zakresu konserwacji i remontów (bo nasze zasoby mieszkaniowe są coraz starsze i wymagają rosnących nakładów) oraz bardzo wyraźny wzrost oprocentowania kredytów” — czytamy w oficjalnym wyjaśnieniu adresowanym do najemców.

Prezydent Wrocławia poinformował, że odsetki kredytów zaciągniętych przez TBS wzrosły w skali roku z miliona do 9 milionów złotych. Przypomniał, że skutkiem jest wzrost stóp procentowych, odczuwalny przez miliony Polaków i oznajmił na antenie Radia Wrocław: „nikt z nas nie lubi podwyżek, to rozumiem, ale sytuacja jest taka, jaka jest i musimy solidarnie w tej sytuacji postępować”. Z kolei w jednym z codziennych wystąpień na FB poprosił najemców, by zeszli na ziemię i zaakceptowali rzeczywistość, na którą nie mają wpływu. TBS pisze w liście do lokatorów: „Zmuszeni jesteśmy zaktualizować wysokość opłat ponoszonych przez Państwa w każdym miesiącu. W sytuacji, gdy (…) łączne koszty finansowe spółki rosną o 780% rok do roku, musimy zareagować.”

Koniec sponsoringu

Przypomnijmy, że TBS pożycza pieniądze w Banku Gospodarstwa Krajowego na ulgowych warunkach – bank nie pobiera marży, a oprocentowanie (zmienne) jest równe stopie WIBOR 3M. W okresie od 7 października 2021 roku do 31 marca 2022 roku kurs WIBOR 3M wzrósł od 0,63% do 4,77%, a więc kredytu rzeczywiście stał się droższy. Natomiast od 2018 do 2020 oprocentowanie było na stałym poziomie, po czym spadło i utrzymywało niski kurs do połowy roku 2021. Biorąc to pod uwagę mieszkańcy pytają: dlaczego wówczas TBS nie obniżał czynszu, skoro kredyt miał tańszy, i co się stało z nadwyżką?

W tym miejscu pojawia się kolejna duża kontrowersja – sponsorowanie drugiej drużyny koszykarskiego Śląska Wrocław (TBS Śląsk II Wrocław gra na zapleczu ekstraklasy). TBS przeznaczył na ten cel 800 tys. zł za okres od września 2021 do czerwca 2022. Spółka oświadczyła, że nie miało to wpływu na wysokość czynszu, ponieważ pieniądze na koszykówkę pochodzą z działalności komercyjnej (dzierżawy gruntów, najmu lokali usługowych itp.). – Co oznacza, że mogły być przeznaczone na taki właśnie cel. Zadania w zakresie remontów spółka realizowała na bieżąco, wykonując prace w zakresie utrzymania naszych budynków, mieszkań i terenów zewnętrznych – argumentuje Łukasz Maślanka.

Tę współpracę inaczej ocenia Izabela Krawczyk: – Na sponsorowanie drużyny nie pozwalają przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

W ustawie nie ma zapisów o promocji poprzez sponsorowanie sportu.  ­– W mojej ocenie nie było to zgodne z prawem, ponieważ sponsorowanie sportu nie jest ani celem statutowym spółki, ani ustawowym – stwierdza mecenas Grzegorz Prigan z kancelarii Laurifer Adwokaci, który będzie reprezentował lokatorów w sądzie.

Jak spółka wyjaśniała ów sponsoring? Rzecznik podał trzy kluczowe powody: „Pierwszy z nich to dążenie do poszerzenia rozpoznawalności marki i oferty TBS Wrocław. W naszym przekonaniu, idea i zalety wynajmu mieszkania w systemie budownictwa społecznego w Polsce nie jest należycie rozpoznawalna. Promując naszą markę i ofertę poprzez sport profesjonalny, docieraliśmy do grupy odbiorców, która może być zainteresowana najmem mieszkania w systemie budownictwa społecznego”. Kolejnym powodem miała być próba dotarcia do osób młodych, a trzecim – chęć zaangażowania w ważny obszar życia społecznego Wrocławia.

Towarzystwo zapewniło jednak, że nie będzie już kontynuować współpracy ze Śląskiem

Fakt oddania części zysków drużynie sportowej gryzie się nieco ze słowami Jacka Sutryka, który tłumaczył, że nie można wycofać podwyżek, gdyż spółka TBS nie będzie miała pieniędzy, co doprowadziłoby do jej upadku. Prawda jest taka, że firma pieniądze ma (a przynajmniej miała do niedawna). Rok 2020 zamknęła z zyskiem w wysokości niespełna 10 mln zł. Takiego wyniku finansowego mogły jej pozazdrościć prawie wszystkie (z wyjątkiem MPWiK) spółki miejskie, których gmina jest jedynym udziałowcem. Dla porównania: Wrocławskie Mieszkania zarobiły w 2020 roku ok. 1,5 mln zł. W razie kłopotów finansowych, w skrajnym przypadku widma bankructwa, miasto może wspierać spółki z budżetu, co czyni w miarę regularnie (przypomnijmy sobie dotacje dla Śląska Wrocław lub MPK).

Społeczne tylko z nazwy

Po podwyżce czynszu do 20,60 zł za metr kwadratowy TBS Wrocław stał się najdroższy w Polsce. —Zaznaczmy, że w innych miastach czynsze w TBS wahają się w okolicach 12,54 (w prywatnym TBS w Łodzi) do 15,35 zł za metr kwadratowy w stolicy. Podwyżka jest całkowicie niepotrzebna, ponieważ spółce nie brakuje pieniędzy, tylko dobrego gospodarza — ocenia Izabela Krawczyk. Mieszkańcy także porównują Wrocław do innych miast. Pytają na forach: „dlaczego w Warszawie podwyżki są na poziomie około 0,50 groszy a u nas blisko 5 złotych? Mamy inne oprocentowanie kredytów? Robimy 10 razy więcej remontów niż w Warszawie? Częściej mamy sprzątane klatki schodowe?”

A propos gospodarza. Oto fragment wypowiedzi byłego prezesa zarządu TBS Wrocław, Kazimierza Fiursta, wygłoszonej podczas protestu w Rynku: — Kiedy odchodziłem z firmy w 2019 roku zostawiłem ją w doskonałej sytuacji ekonomicznej. Miałem doskonały wgląd w koszty i przychody, które dotyczą spółki, więc dzisiaj z całą odpowiedzialnością mogę stwierdzić, że nie ma żadnych merytorycznych przesłanek, aby tak drastycznie podnosić czynsze. Jednym wytłumaczeniem są jakieś katastrofalne błędy w zarządzaniu spółką.

Dziś TBS-em kieruje trzyosobowy zarząd (prezesem jest Marcin Kij ­­– menadżer z doświadczeniem w bankowości) i trzyosobowa rada nadzorcza. Często przy okazji sporu o pieniądze pojawiają się pytania o konieczność utrzymywania tak licznej grupy (a w tym przypadku także o Jarosława Bogusza, dyrektora ds. zarządzania nieruchomościami w TBS Wrocław, któremu kilka lat temu sąd udowodnił nielegalne działania podczas kampanii wyborczej, za co ukarał go grzywną). Małgorzata Tracz, posłanka związana z Wrocławiem, pisze w interwencji, że wysokość wynagrodzeń słusznie kłuje w oczy zdesperowanych mieszkańców: „Pensje na poziomie 20 000 złotych miesięcznie nie korelują ze społecznym mieszkalnictwem, również fakt zasiadania w radzie nadzorczej urzędników Wrocławia mógłby zostać w tym zakresie zweryfikowany. Wreszcie, czy spółka potrzebuje własnego biura prasowego i rzecznika? Czy tego rodzaju działań nie może prowadzić sam urząd, posiadający rozbudowane biuro prasowe?” Małgorzata Tracz prosi w pisemnej interwencji o: podjęcie pilnych działań, mających na celu obniżenie kosztów działalności spółki, zwiększenie jej przychodów w zakresie niezwiązanym z wynajmem mieszkań, a także stworzenie programu osłonowego dla najuboższych. „Byłoby swoistym kuriozum, gdyby podwyżki w TBS Wrocław doprowadziły w konsekwencji do kryzysu bezdomności wśród mieszkańców.”

Podobnie pisze gdzie indziej Michał Kurczewski, radny z Wrocławia: „skala podwyżek zaprzecza idei powołania do życia Towarzystw Budownictwa Społecznego”, jak również lokatorzy na forach: „galopujące podwyżki czynszu, strach otwierać pocztę. Budownictwo społeczne już tylko z nazwy.”

Przez prawników do sądu

O zasadności podwyżki czynszu zdecyduje sąd. Pozew jest szykowany w kancelarii Zatorski & Wspólnicy, do której zgłosiło się ponad tysiąc osób. Mecenas Marcin Zatorski planuje zgłosić sprawę w pierwszej połowie kwietnia. — Z punktu widzenia prawa jest ona banalnie prosta — przekonuje. — By wykazać bezzasadność podwyżki, wymagana jest opinia biegłego, który wskaże, że stawka czynszu powinna być tak wysoka, żeby TBS mógł ponosić koszty związane z najmem, a nie na przykład ze sponsorowaniem drużyny sportowej lub innych przedsięwzięć niezwiązanych ze statutową działalnością spółki.

Przypomnijmy, że spółka przestanie sponsorować Śląsk przed wejściem w życie nowej stawki czynszu. — Będą mieli zatem więcej pieniędzy na to, żeby utrzymywać budynki. Być może w tej sytuacji byłoby możliwe nawet obniżenie czynszu? — zastanawia się mecenas.

Lokatorzy TBS powierzają swoją sprawę także innej wrocławskiej kancelarii – Laurifer. Adwokat Grzegorz Prigan zauważa, że spółki TBS mogą zawnioskować do Banku Gospodarstwa Krajowego, aby najemców objął rządowy program dopłaty do czynszów. „Najemcy spełniający warunki programu, mogliby wówczas otrzymywać ok. 200 ­– 400 zł dopłaty do czynszu przez kolejnych 20 lat. Na taki krok zdecydował się m.in. świdnicki TBS” – pisze na swoim profilu na FB.

Najemcy powinni też pamiętać, że czynsz można obniżyć, gdy kredyt na dany budynek zostanie spłacony. Jako pierwsi będą mogli ubiegać się o to mieszkańcy z ul. Krępickiej (prognozowany termin spłaty kredytu to 2026 rok). Ostatni w kolejce są lokatorzy z Afgańskiej (rok 2049).