Perfidia?

Chciałbym po raz kolejny odnieść się do totalnego już frontu rozbijania spółdzielni mieszkaniowych. Tym razem jednak z nieco innej perspektywy. 

Perspektywę tę wyznaczają postawy niektórych spółdzielców (członków spółdzielni), którzy przestali postrzegać spółdzielnię jako dobro wspólne wszystkich jej członków, ba, nie pamiętają już nawet, że spółdzielnię tworzą oni sami, a także ich bliżsi i dalsi sąsiedzi. Zanim jednak sięgnę po pierwszy przykład, który zilustruje, do czego doprowadza takie myślenie, niezbędne jest słowo wyjaśnienia. 

Otóż, wyodrębnianie własności lokali wymaga przedstawienia notariuszowi m.in. zaświadczenia o samodzielności lokali, które wydaje starosta, a u nas Prezydent (2 egz. kosztują 34 zł). W przypadku nieruchomości, które były obciążone kredytem hipotecznym – jeśli wyodrębniający nie chciał, aby jego wyodrębniony lokal miał to obciążenie hipoteczne (hipoteka łączna) – należało opłacić 150 zł i, na wniosek spółdzielni, bank zwalniał z tego obciążenia (obecnie jest już inaczej!). W większości spółdzielni załatwianiem tych zaświadczeń obarczano członków wnioskodawców. W „Metalowcu”, co warto podkreślić, zaświadczenia te w imieniu członków uzyskiwali pracownicy spółdzielni (ISO zobowiązuje!).

Po podpisaniu umowy wyodrębniającej lokal 

jeden z naszych członków

 pan P., wystąpił przeciwko spółdzielni o zwrot wpłaconej do spółdzielni kwoty (zapłata za wymienione wyżej zaświadczenia), bo,  jak oświadczył:  ustawa stwierdza, że przy wyodrębnieniu własności, spółdzielnia nie powinna pobierać żadnych pieniędzy. Tłumaczyliśmy, że to nie ma nic wspólnego z ustawą, że przecież nie może być tak, że do wyodrębnienia lokalu pana P. mają dopłacać jego sąsiedzi. Pan P. zwrócił nam jednak uwagę, że „wszystkie koszty powinna ponieść spółdzielnia, która może zwrócić się z wnioskiem o refundację do Skarbu Państwa”.

Było to irracjonalne, bo zgodnie z art. 41 ust. 4 „uzasadnione koszty związane z podziałem nieruchomości oraz z czynnościami związanymi z rozgraniczeniem nieruchomości oraz ewidencją gruntów i budynków, w tym również koszty uzasadnionych prac geodezyjnych, refunduje Skarb Państwa”. Tłumaczenie, że takie refundacje mogły być zgłaszane do 31.12.2005 r., choć nie obejmowały roszczeń pana P., nie dały rezultatu. Sprawa trafiła do sądu. 

Proszę sobie wyobrazić, że wyrok sądowy był korzystny dla pana P. – mimo, że zgodnie z art. 742 k.c. „dający zlecenie powinien zwrócić przyjmującemu zlecenie (czyli spółdzielni) wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia (…)”. Pan P. złożył odpowiednie upoważnienie i zgodził się na zapłatę na piśmie.

W międzyczasie pan P. namówił 13 swoich sąsiadów, aby również wystąpili z takimi roszczeniami. Przecież  ¬– w myśl jego rozumowania –spółdzielnia to nie inni członkowie (sąsiedzi), ale jakaś firma, którą można „doić” bez logicznego, faktycznego uzasadnienia!

12 członków, po szczegółowych wyjaśnieniach (i odmowie zwrotu wpłaconych sum: ok. 261 zł), zaniechało dalszych działań. Jedynie pan J. wystąpił do sądu.

Sąd – tym razem, bo może argumentacja była szersza – odrzucił roszczenia pana J., obciążając go kosztami sądowymi (i nawet wytłumaczył poprzedni wyrok brakiem pełnego zakresu dokumentów). Wydaje się, że pan P. honorowo powinien więc zwrócić pieniądze wyrwane spółdzielni – czyli od swoich sąsiadów. Pan P. nie zdaje sobie w ogóle sprawy, że poszczególne nieruchomości są obecnie rozliczane odrębnie i wszelkie koszty – w konsekwencji – obciążają tę  nieruchomość.

Inny przykład:

ze sporu z członkami z ulicy Tapicerskiej.

Sąd zwolnił spółdzielnię ze znacznych kosztów sądowych (członkowie ci umyślnie podawali wartość sporu powyżej 400 tys. zł, aby koszty sądowe były znaczne i aby rozpatrywał to Sąd Okręgowy, a nie Rejonowy, który rozstrzygał spory korzystnie dla spółdzielni), więc niektórzy członkowie wnieśli zażalenie do Sądu Apelacyjnego na postanowienie Sądu Okręgowego z 14.12.2010 r. Po prostu – na spółdzielni należy się zemścić, nie uwzględniając, że każda złotówka jest własnością wszystkich członków. 

Proszę zwrócić uwagę, że nie wystarczyła tym członkom wygrana w procesie, w którym nie ponieśli żadnych kosztów, bo tak sformułowano zapis ustawowy, że zasądzone koszty zawsze pokrywa spółdzielnia.

Warto tu jednak zacytować fragment postanowienia Sądu Apelacyjnego uzasadniającego zwolnienie spółdzielni z kosztów:

„W rozpoznawanej sprawie zaspokojenie roszczenia powodów (wyodrębnienie własności domków – dop. J.K.) wymagało współdziałania stron. Powodowie, po doręczeniu im przez spółdzielnię projektu uchwały zarządu spółdzielni w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności budynku powodów, współdziałania nie podjęli. Nie potwierdziło się stanowisko powodów, iż wniosek o wyodrębnienie własności złożyli już w 2001 roku (…).”

A więc nie chodziło o racje merytoryczne!

Kolejna sprawa to też przykład perfidii

Otóż pierwszy wyrok sądu zobowiązujący spółdzielnię do przekazania działki przy Tapicerskiej – bez żadnego ekwiwalentu – wydano w 2010 r., co wcześniej nie było możliwe, gdyż teren był w wieczystym użytkowaniu spółdzielni, a przewłaszczenia – zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych – nie można było dokonać bez uprzedniego wykupu od gminy Wrocław. Wykupić terenu nie można było, bo konieczna była inwentaryzacja określająca prawidłową powierzchnię domków. Dotyczyło to zwłaszcza określenia powierzchni użytkowych (garaże) lub przeznaczonych na działalność gospodarczą (np. gabinet stomatologiczny), bo za tą część powierzchni nie udzielano bonifikaty.

Próby zinwentaryzowania tej powierzchni spotkały się, delikatnie mówiąc, z odmową. Przedstawiciela firmy, która wygrała przetarg, nie wpuszczono na ogrodzone posesje, szczując nawet psami.

Dopiero nowelizacja ustawy zmieniła warunki pozwalając racjonalnie uwłaszczać domki na wieczystym użytkowaniu. Ten przydługi wstęp był potrzebny, żeby ocenić działanie jednego z mieszkańców Tapicerskiej, pana B., który wystąpił o odszkodowanie, ponieważ – jak twierdził – gdy to otrzymane wieczyste użytkowanie zamieniał z gminą na prawo własności,  zapłacił (rzekomo) więcej o ok. 4 tys. zł w stosunku do lat poprzednich, gdyż wtedy metr kwadratowy terenu był tańszy.  Wystąpił o to odszkodowanie, mimo iż uzyskał ponad milionową nieruchomość kosztem majątku spółdzielni (czyli pozostałych kilku tysięcy członków) i to bez ekwiwalentu (ok. 30.000 zł), bo go – wyrokiem sądu –  nie wpłacił.

Ale to jeszcze mało! Ten sam pan B. wystąpił o zwrot opłaty za garaż (2286 zł), nie rozumiejąc, że garaż jest zaliczany do powierzchni użytkowej lokalu (dom ok. 110 m2 + garaż 28 m2 – jako pomieszczenie przynależne). Nie wystąpiły żadne podwójne opłaty. Po prostu, kredyt zaciągany przez spółdzielnię na budowę domków przy ul. Tapicerskiej w latach siedemdziesiątych był potem umorzony, z tym że kredyt odnoszący się do powierzchni garażu był umorzony w 50%, podczas gdy pozostała powierzchnia w 70–80%. Stąd odrębna pozycja (opłata za garaż), bo spłata kredytu, a także opodatkowanie za tę powierzchnię były zróżnicowane.

Ale czy te postawy mogły nas zaskoczyć? Otóż nie – bo to rezultat długofalowego przemyślanego działania polityków. Działania bardzo perfidnego w swej istocie. Spółdzielnia przecież przedstawiana jest przez nich zawsze w opozycji do samych członków – jako element zewnętrzy, od nich niezależny, albo wręcz członkom wrogi. Ta demagogia już zbiera swoje owoce, idzie też zresztą ręka w rękę z ustawodawstwem,  o którym niejednokrotnie już na tych łamach pisałem. Znamienne, że w każdej sprawie sądowej na linii „członek – spółdzielnia”, koszty ponosić ma zawsze spółdzielnia. Czyli – wszyscy członkowie, którzy ją tworzą, o czym jednak nie każdy chce (albo nie każdemu wygodnie) pamiętać.