Rozwalić spółdzielnie

W kwestii przyszłości mieszkaniowej spółdzielczości w Polsce – jestem pesymistą. Uważam, że politykom i biznesowemu lobby uda się w końcu spółdzielnie rozwalić. Dla pierwszych jest to sprawa misji ideowej, dla drugich to sprawa pieniędzy. Zaś obrońców spółdzielczość mieszkaniowa właściwie nie ma. Po latach bezwzględnej medialnej nagonki już nawet znaczna część spółdzielców uwierzyła, że żyje w niewoli złodziejskich prezesów.

Ważne dla życia społecznego, dla gospodarki, dla funkcjonowania państwa decyzje powinny być podejmowane z rozmysłem, długo konsultowane, dyskutowane w gronach eksperckich i wśród ludzi, których dotyczą. Media powinny być jednym z forów umożliwiających wymianę poglądów, dyskusję. Jednakże w kwestii spółdzielczości mieszkaniowej nie ma dyskusji w mediach. Ani nigdzie indziej. Bo nie dyskutuje się z dogmatem. A dogmat głosi: spółdzielnie są złe.

Dobre są natomiast – głosi nadal dogmat – wspólnoty mieszkaniowe. Takie prawie rodzinne. Takie, w których ludzie się od czasu do czasu zbierają i samodzielnie, samorządnie, odpowiedzialnie, bez żadnych prezesów i rad, jak prawdziwi zatroskani o swoje dobro właściciele, podejmują decyzje o remoncie dachu, wymianie instalacji elektrycznej, pomalowaniu elewacji i przystrzyżeniu żywopłotu. I zgodnie uchwalają, że za te prace zapłacą. A jeśli Kowalski akurat nie ma z czego zapłacić, to pozostali mieszkańcy mu pożyczą, założą za niego. 

Nie wiem, czy takie mają posłowie wyobrażenie o wspólnotach mieszkaniowych, czy w ogóle mają jakiekolwiek wyobrażenie o problemach zarządzania nieruchomościami wspólnymi, wiem natomiast, że niezłomna jest ich wola zamienienia złych spółdzielni w dobre wspólnoty.

I to jest powód, że ani będącą w agonii służbą zdrowia, ani ponad dwudziestoprocentowym bezrobociem wśród młodych, ani totalną zapaścią budownictwa mieszkaniowego, ani poszerzającą się dramatycznie sferą ubóstwa polskich rodzin posłanki i posłowie nie zajmują się tak chętnie i tak intensywnie twórczo jak spółdzielniami mieszkaniowymi. W dniu, w którym pisze te słowa, jest w Sejmie bodaj sześć projektów nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. A przecież w minionych dwóch dekadach już pięć razy uchwalano nowe stosowne ustawy i kilkanaście razy je nowelizowano. 

Oczywiście, ważne jest i to, że na reformę rynku pracy czy służby zdrowia, na reanimację budownictwa mieszkaniowego czy na politykę prorodzinną trzeba jakiejś wiedzy, pomysłu i trzeba też zazwyczaj pieniędzy. 

Ani wiedzy, ani pomysłów ani, tym bardziej, pieniędzy posłowie nie mają.

 Natomiast dla zburzenia czegoś, co funkcjonuje – trzeba tylko intelektualnego cepa

i poczucia ideowej misji. Nic więcej.

Mówił filozof: cokolwiek czynisz, czyń roztropnie i patrz końca. Usłyszałby Sokrates w naszym Sejmie odpowiedź na swoją przestrogę: „Greckie gadanie! Wszak mówił inny mędrzec: cel niczym, ruch wszystkim. Rozwalimy i zobaczymy, co dalej…” 

I obawiam się, że będzie ze spółdzielczością tak, jak niegdyś z pegeerami, jak z Pafawagiem, Dolmelem, Elwro, Fadromą, żeby się trzymać wrocławskich przykładów prywatyzacyjnych… Czyli się spółdzielczość rozwali, a za lat kilka będzie się mówiło, że idea była słuszna, ale trzeba ratować budynki…

To nie są żadne strachy na Lachy! Nie trzeba przecież nadmiernego wykształcenia, doświadczenia czy intelektualnego wysiłku, aby przewidzieć, co się stanie ze znaczną częścią tych blisko 3,5 miliona mieszkań, które mocą poselskiej woli niejako automatycznie przestaną być spółdzielcze, a staną się częściami niewielkich wspólnot mieszkaniowych. 

Ba, nie trzeba nawet wysilać się na myślenie i proroctwa – wystarczy spacer w każdym większym polskim mieście i porównanie, jak wyglądają  budynki na spółdzielczych osiedlach, a jak wyglądają budynki wspólnot. Różnice są dramatyczne (co, oczywiście, nie znaczy, że nie ma zaniedbanych spółdzielczych domów i pięknie wyremontowanych wspólnot)!

Ostatni przykład z Wrocławia. Odpadły – na szczęście nikogo nie zabijając – dwa balkony od wspólnotowych domów na ulicy Piaskowej i Nowym Targu. Odpadły, bo – inaczej, niż myślą posłowie, jeśli myślą – mieszkańcy przez całe lata nie mogli się dogadać w sprawie zebrania pieniędzy na remont balkonów (i na inne remonty zresztą też), a zarządca najpewniej bał się zbytnio naciskać, bo to ani jego balkony, ani jego interes, aby zdenerwowani wspólnotowicze wymienili go na innego zarządcę. 

Normalka, jak mówią na Piaskowej, Piastowskiej, Rydygiera albo Sienkiewicza. W kilku budynkach z odpadającymi balkonami jest kilkanaście wspólnot (to też norma: ile bram, tyle wspólnot, bo nikt nikomu nie ufa!) i nie ma takiej siły, która zmusiłaby tych ludzi do jednomyślności w sprawie wydania pieniędzy. Tych z parteru trzeba sądownie zmuszać do płacenia za remont dachu (bo im nie cieknie), a tych z czwartego pietra do ocieplenia piwnicznych stropów albo remontu bramy (bo im nie ziębi ani nie trzaska). Normalka. Dopóki dach się nie zawali albo balkony nie zlecą na chodnik, jakoś to trwa, chociaż jak wygląda, jak pachnie i jak działa – lepiej nie mówić.

Niezastąpiona i zawsze rzetelna „Gazeta Wyborcza” ze zgrozą opisała te odpadające balkony i nawet współczuła biednemu zarządcy „który był bezradny” (nie wspomniano, że ma ustawowy obowiązek nie dopuścić do katastrofy, za co zresztą bierze pieniądze). Lokatorom, którym się teraz rozbierze pozostałe balkony, żeby nie spadły (nie napisano na czyj koszt) dziennikarz GW już nie współczuł, bo sami sobie winni, że nie potrafili się dogadać. O tym zaś, że ta cała katastrofa jest skutkiem systemowej wady – a mianowicie prawa regulującego zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi – i zwyczajnej biedy – gazeta nie napisała ani słowa. Bo gazeta kocha wspólnoty.

Gdyby balkony odpadły w budynku spółdzielczym – to co innego. Lewitowałaby nie tylko wrocławska „Gazeta Wyborcza”. 

Zjechałyby się wszystkie gazety i telewizje. Mielibyśmy miesięczny serial wnikliwych tekstów o prezesach, 

radach, działaczach, którzy biorą pieniądze za nic i oszukują biednych spółdzielców.

I o tym, że spółdzielnie każą sobie coraz więcej płacić, bo to są folwarki prezesów. I o tym, że prezesi zarabiają więcej niż premier, chociaż balkony spadają i zabijają spółdzielców (o zarobkach zarządcy z Piastowskiej nie było ani słowa!).

Tymczasem posłowie – przy pełnym wsparciu mediów – fundują spółdzielcom takie właśnie, nieznane im dotychczas dramatyczne problemy decyzyjne wspólnot mieszkaniowych. O ile dzisiaj jest praktycznie niemożliwe, aby jakieś balkony odpadły od spółdzielczego domu – o tyle po realizacji poselskich pomysłów stanie się to wyobrażalne. Dzisiaj balkony byłyby zabezpieczone, gdyż w odróżnieniu od wspólnoty, w spółdzielni decyzje ekonomiczne podejmowane są większością głosów uprawnionych członków i automatycznie obowiązują wszystkich.

Inaczej mówiąc, w obecnym stanie prawnym – po stwierdzeniu przez służby techniczne spółdzielni, że balkony w jakiejś nieruchomości grożą zawaleniem – spółdzielnia dokonałaby niezbędnego remontu, a jego koszty zostałyby ujęte w funduszu remontowym tej nieruchomości. Ów fundusz zaś (czyli miesięczny odpis od metra kwadratowego) zostałby przyjęty przez odpowiedni organ spółdzielni zwyczajną większością głosów. Tak działa prawo spółdzielcze i dzięki temu budynki spółdzielcze – jak Polska długa i szeroka – wyglądają, może z małymi wyjątkami, zdecydowanie lepiej od wspólnotowych.

I okazuje się, że to właśnie politykom się nie podoba: że te spółdzielnie wciąż trwają i zupełnie nieźle (w rzeczywistości, nie w mediach!) żyją. Wszak scenariusz dla spółdzielczości mieszkaniowej (jak dla PGR-ów czy wspomnianych Pafawagu, Elwro czy Fadromy) napisany został już 20 lat temu i konsekwentnie jest realizowany: trzeba spółdzielnie zlikwidować, ich majątek sprywatyzować, a nieruchomości spółdzielcze zamienić na wspólnoty. 

Oczywiście, jak nie wiadomo o co chodzi – to zazwyczaj chodzi o pieniądze. Przecież w spółdzielczym, czyli wspólnym użytkowaniu jest wciąż jeszcze sporo majątku (terenów budowlanych, pawilonów usługowych, lokali handlowych itp.), który to majątek może być sprywatyzowany, czyli przejęty przez obrotnych biznesmenów. Bo chociaż na podstawie już uchwalonych paragrafów różnym sprytnym przedsiębiorcom sprezentowano sporo spółdzielczego majątku (nieraz były to prezenty wielomilionowej wartości), ale trochę jeszcze zostało do zabrania: terenów budowlanych, pawilonów handlowych, lokali użytkowych, a nawet domów kultury, które będzie można zamienić na hurtownie…

Ale chyba ważniejszy jest inny biznes. Bo policzmy: 3,4 mln mieszkań to jest – w wielkim przybliżeniu – około 200 mln metrów kwadratowych. Spółdzielnie za zarządzanie biorą średnio od 60 do 80 groszy od metra (to zależy od regionu i od składników kosztów zarządzania). Prywatne spółki zarządzające biorą więcej, ale policzmy stawką spółdzielczą – 0,70 zł za metr – skalę tego interesu: 140 mln miesięcznie, ponad 1,5 mld złotych rocznie do wzięcia przez prywatnych zarządców. 

Takich licencjonowanych zarządców tylko we Wrocławiu jest zarejestrowanych ponad 800. Którym nikt nie zagląda do portfela i bilansu, nikt nie ustala zarobków i nie liczy kosztów. Spółdzielnie w myśl prawa i statutów działają na rzecz zaspokojenia potrzeb swoich członków i nie mają prawa na tej działalności zarabiać (nadwyżki bilansowe są zawsze przeznaczane na potrzeby członków). Spółki zarządzające istnieją po to, aby osiągać zyski dla swoich właścicieli. To jest ta oczywista i zrozumiała dla poselskiego gremium wyższość wspólnot na spółdzielniami. 

Bez wątpienia jest dla polityków (i właścicieli mediów) bardzo frustrujące, że te spółdzielnie trwają. Mimo, że już prawie 100 procent lokatorów jest właścicielami spółdzielczych mieszkań a jedna trzecia założyła odrębną własność; mimo, że ustawowo od wielu lat każda nieruchomość – jeśli tylko będzie taka wola większości mieszkańców – może się bez problemów odłączyć od spółdzielni (a spółdzielnia ma im w tym pomóc!). Widać większość lokatorów instynktownie czuje – a niektórzy po prostu wiedzą – że rozproszenie się, podzielenie, odłączenie od silnej organizacji jest ryzykowne. 

Nie chcą ludzie sami likwidować swoich spółdzielni, to się ich do tego zmusi. Dla ich dobra, oczywiście. Dlatego Platforma Obywatelska przygotowała następną ustawę. Przewiduje ona z mocy prawa przekształcenie we wspólnotę każdej spółdzielczej nieruchomości, w której jest chociaż jeden wyodrębniony lokal!

 A więc jeden lokator zdecyduje za wszystkich pozostałych, choćby ich było kilkudziesięciu,

że nie będą spółdzielnią a będą wspólnotą. Ze wszystkim tego kroku dramatycznymi konsekwencjami. 

W praktyce oznacza to całkowity paraliż decyzyjny w dziesiątkach tysięcy nieruchomości, o czym wie każdy mieszkaniec każdej wspólnoty w Polsce, a przywołany na wstępie przykład spadających balkonów jest tych zagrożeń tylko wymownym przykładem. 

Chodzi zresztą nie tylko o przyszłe kłopoty ze stanem technicznym tych nieruchomości. Chociaż najczęściej ponad 30-letnie, są jednak te spółdzielcze budynki  jakoś zadbane i technicznie zabezpieczone, ocieplone itd. Ale w rok, dwa przepadną te wszystkie osiedlowe place zabaw, piaskownice, świetlice, kluby seniora, skwerki z ławeczkami, które dzisiaj utrzymują spółdzielnie a którymi żadna wspólnota na pewno się nie zajmie. Zadłużone miasto też się nimi nie zaopiekuje, a we Wrocławiu takich zadbanych terenów wspólnych są setki hektarów. Będą chaszcze, brud i smród – ale kogo to na Wiejskiej obchodzi.

A najśmieszniejsze i najbardziej ponure jest w tym wszystkim, że cały ten scenariusz zrealizuje się za cichym przyzwoleniem samych zainteresowanych. Tych, którzy się co prawda dobrowolnie nie zdecydowali na odłączenie od spółdzielni (bo to trochę strach), ale nie będą też jakoś specjalnie protestować, kiedy ktoś to uczyni za nich i w ich imieniu! Prowadzona od ponad 20 lat medialna kanonada przeciw spółdzielczości przygotowała grunt. Siła liberalnych mediów i na tym przecież polega: że potrafią uczynić, aby się ograbiani z majątku cieszyli, że odzyskują wolność. Już to przerabialiśmy i będziemy przerabiać ponownie. Tym razem w spółdzielniach.