Tańsze „M”

Spółdzielnie wciąż budują nowe mieszkania i to nawet o 30% taniej niż średnia na rynku. Jednak, ze względu na przeszkody prawne, w 2019 roku oddały tylko 2115 lokali. Najwięcej inwestycji mieszkaniowych realizują te z nich, które zdecydowały się budować na zasadach deweloperskich. Tych oddających nowe mieszkania dla swoich członków jest niewiele. Bez względu na formę, własne „M” od spółdzielni jest tańsze od oferowanego na rynku.

W 2019 roku, według danych GUS, oddano łącznie 207,2 tys. mieszkań. Z tego jedynie niewiele ponad 1% zostało wybudowanych dla członków spółdzielni. Spółdzielniom coraz trudniej jest oferować zarówno mieszkania lokatorskie, jak i własnościowe. Zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzone w 2017 roku skutkują tym, że w wybudowanym budynku z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa. Wprowadzono też inne restrykcyjne zapisy: nakaz rozliczenia kosztów budowy w terminie 3 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania czy nakaz ustanowienia ekspektatywy własności lub odrębnej własności lokalu w 2 miesiące po jego wybudowaniu. Tak rygorystycznych zapisów w przypadku inwestycji realizowanych przez deweloperów w prawie nie ma. Dziś wiele spółdzielni chciałoby wrócić do korzeni i budować mieszkania lokatorskie, ale tylko niektóre podejmują wyzwanie. Te, które zdecydowały się konkurować z deweloperami, często wygrywają ceną, dobrym standardem i lokalizacją.

Od spółdzielni, czyli taniej 

Spółdzielnie mogą oferować mieszkania w znacznie niższych cenach niż deweloperzy. We Wrocławiu w I. kwartale 2020 r. średnia cena ofertowa za metr kwadratowy na rynku pierwotnym, według danych NBP, wyniosła 8037 zł. Nowe mieszkanie od Spółdzielni Mieszkaniowej Piast, budującej osiedle „Kuźniki” przy ulicy Sarbiniowskiej, członkowie tej spółdzielni będą mogli  kupić już za 4780zł za m². W sumie powstanie pięć budynków mieszkalnych, a termin oddania inwestycji przewidziany jest na 2021 rok. Spółdzielnia Mieszkaniowa Kiełczów sprzedaje nowe mieszkania za około 5200 zł za m². Nabywcy, tak jak u dewelopera, uzyskują pełną własność lokali. Spółdzielnia jednak chciałaby zarządzać sprzedanymi mieszkaniami i terenami wspólnymi. Jej członkowie mieli wiele do powiedzenia przy projektowaniu osiedla – to z ich inicjatywy powstają dogodne ciągi rowerowe i sklep osiedlowy z lokalnymi produktami. Spółdzielnia Mieszkaniowo-Budowlana Maślice, realizująca inwestycję Brzezińska 11a, wystawiła na sprzedaż mieszkania w przedziale cenowym od 6475 do 7969 zł. Trzyklatkowy budynek wielorodzinny zostanie oddany do użytku najpóźniej do września 2021 roku. W Spółdzielni Mieszkaniowej Osada, także budującej na własnych gruntach, ceny kształtują się w przedziale od 5750 do 6500 za metr kw. Obecnie w realizacji są trzy inwestycje: przy ulicy Anyżowej, Laurowej i Tymiankowej – w sumie 72 mieszkania. Zakończenie budowy dwóch pierwszych inwestycji zaplanowane jest na ten rok, a ostatniej – na lipiec 2021 roku. Spółdzielnia buduje na zasadach spółdzielczych. Boryka się jednak z podobnymi przeszkodami, jak deweloperzy.

– Główną barierą przy realizacji inwestycji jest wybór wykonawcy, gdyż oczekiwania cenowe są wysokie – podaje Teresa Tujek ze spółdzielni Osada. – Ponadto inwestor jest zobowiązany sam sfinansować i zrealizować uzbrojenie oraz infrastrukturę drogową. W tym zakresie nie ma wsparcia od jednostek gminnych – dodaje. 

Spółdzielnia zysku nie liczy

Niektórym udaje się budować według zasad określonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli nie dla zysku. Obecnie nową inwestycję z mieszkaniami lokatorskimi realizuje m.in. Spółdzielnia Mieszkaniowa Bielawa. W połowie marca tego roku rozpoczęła budowę 120 mieszkań w ramach osiedla „Zielone Wzgórza”.

– Jest to system bardzo korzystny dla przyszłych lokatorów, gdyż to spółdzielnia zaciąga kredyt, a lokator wpłaca jedynie 22% wartości mieszkania, natomiast pozostałą kwotę spłaca przez okres 30 lat wraz z miesięcznymi opłatami – mówi Tadeusz Derenowski, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej w Bielawie. – W związku z tym, że ten rodzaj budownictwa finansowany jest kredytem preferencyjnym z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego udzielonym przez Bank Gospodarstwa Krajowego w Warszawie, lokator może przekształcić mieszkanie z prawa lokatorskiego na własność nie wcześniej niż po pięciu latach od zakończenia inwestycji. 

W momencie podpisania umowy mieszkaniec wnosi jedynie wkład własny – lokatorski. To około 1000 zł za metr kwadratowy. Podpisując się pod umową o budowę lokalu z automatu zostaje członkiem spółdzielni. Oferta przygotowana przez Spółdzielnię Mieszkaniową w Bielawie skierowana jest do młodych małżeństw, osób mniej zamożnych lub starszych, które nie posiadają zdolności kredytowej. Dodatkowymi walorami inwestycji są ciekawe rozkłady wnętrz poszczególnych mieszkań, komórki na każdym piętrze dla każdego mieszkania, windy, miejsca parkingowe i garaże, miejsca rekreacyjne oraz zielona i spokojna okolica. Chętnych na mieszkania nie brakuje. Lokatorzy klucze do swoich nowych „M” będą mogli odebrać w maju 2021 roku.

– Myślę, że to ważne, aby dać możliwość zamieszkania w nowoczesnym budownictwie  jak największej liczbie osób, których nie stać na samodzielny zakup mieszkania. Dla spółdzielni zostały przygotowane bardzo dogodne warunki finansowania takiej inwestycji, zaoferowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego, dlatego chciałbym zachęcić spółdzielnie do realizowania lokatorskiego budownictwa mieszkaniowego. Odpowiada ono na zapotrzebowanie społeczeństwa, czego dowodem jest zainteresowanie zaproponowanymi przez nas lokalami – mówi Tadeusz Derenowski.

Z uwagi na duże zainteresowanie, spółdzielnia już dziś planuje następne inwestycje, nie tylko w Bielawie, ale także w Pieszycach, gdzie również posiada swoje zasoby mieszkaniowe.
Według zasad spółdzielczych buduje też Spółdzielnia Mieszkaniowa ZODIAK z Rzeszowa. Właśnie w tym mieście, zaraz po Lublinie, powstaje najwięcej mieszkań spółdzielczych w Polsce.

 – Budowanie nowych mieszkań jest podstawą naszego funkcjonowania – wyjaśnia Edward Słupek, prezes spółdzielni ZODIAK. – Wybudowaliśmy już 2000 mieszkań i dalej budujemy. Obecnie oddajemy inwestycję Staromieście Ogrody ze 106 mieszkaniami. W budowie jest kolejnych 141 lokali. Kilka następnych inwestycji mamy w przygotowaniu. Spółdzielniom nie jest łatwo teraz budować. Okoliczności prawne i inne wypchnęły nas z rynku nieruchomości. Musimy dostosowywać się do nowych warunków – dodaje. Mieszkanie od spółdzielni można kupić znacznie taniej niż od dewelopera. Średnia cena za m² mieszkania wRzeszowie w I kwartale 2020, wg danych NBP, to 5909 zł. Spółdzielnia ZODIAK lokale mieszkalne w obecnej inwestycji oferowała za 4990 zł za m². W planach, oprócz kolejnych mieszkań, jest również nowoczesny ośrodek opiekuńczy dla seniorów. Spółdzielnia ma gdzie budować. 

Zyski ze sprzedaży na spółdzielcze remonty

Wiele spółdzielni posiada grunty w bardzo dobrych lokalizacjach w mieście. Przy stale kurczących się wolnych przestrzeniach, deweloperom często pozostają peryferyjne, gorzej skomunikowane obszary. Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa Praga, jeden z liderów wśród spółdzielni realizujących inwestycje mieszkaniowe w Warszawie, buduje na własnych gruntach i na gruntach oddanych jej w użytkowanie wieczyste. Oferuje osiedla w bardzo dobrych miejscach, tuż przy stacji metra, w sąsiedztwie szkół, przedszkoli, pętli autobusowych i tramwajowych.

– Wcześniej spółdzielnia budowała na zasadach spółdzielczych, jednak już od lat budujemy w systemie deweloperskim, w oparciu o ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawę deweloperską  – mówi Joanna Golecka z SM Praga. – Mieszkania sprzedawane są po cenach rynkowych, a nie po tzw. kosztach. Osiągnięty ze sprzedaży zysk przeznaczamy na remonty budynków w starych zasobach. Osoby kupujące zabezpiecza ustawa deweloperska i przewidziane w niej środki ochrony jak np.: mieszkaniowy otwarty rachunek powierniczy – dodaje.

Mimo że spółdzielnia wystawia mieszkania na rynek w systemie deweloperskim, swoim członkom oferuje możliwość skorzystania z rabatów na mieszkania lub miejsca postojowe. W wybranych inwestycjach wprowadziła także autorski program ratalny, aby pomóc osobom, które nie posiadały możliwości sfinansowania 100% zakupu nieruchomości lub nie uzyskały kredytu hipotecznego. 

– Długoterminowy „najem z opcją wykupu” jako alternatywa dla zakupu mieszkania otworzył drogę tym, którzy do tej chwili nie mogli pozwolić sobie na taki wydatek lub świadomie wybierają najem, odkładając decyzję o zakupie na późniejszy czas – wyjaśnia Joanna Golecka. W tej formule RSM Praga w ostatnich latach wybudowała łącznie 665 mieszkań.

Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania wynosi w Warszawie obecnie 10 610,00 zł. Ceny w najnowszej inwestycji RSM Praga „Stacja Targówek” zaczynają się od 9945 zł za m², a przy Kamińskiego od 6409 zł za m². Warszawska spółdzielnia Służewiec, realizująca obecnie inwestycję „Osiedle Szanty”, sprzedaje mieszkania za 8700 zł członkom spółdzielni, a na rynku komercyjnym za 9200 zł za m². Z kolei Spółdzielnia Mieszkaniowa „Lazurowa” zaoferowała lokale mieszkalne na osiedlu „Lazurowa Przystań” w cenie od 8300 do 8900 zł za m² na rynku komercyjnym.

Bez względu na przyjętą formułę budownictwa, spółdzielnie oferują tańsze mieszkania. Deweloperzy mają pełną swobodę w kształtowaniu cen, jaką daje im działanie na wolnym rynku. Spółdzielnie muszą przestrzegać zasad rozliczeń przyjętych przez Radę Nadzorczą. W przypadku budownictwa lokatorskiego, spółdzielnie nie kalkulują zysku. Budują i przekazują po kosztach. 

– Znaczenie spółdzielni mieszkaniowych z punktu widzenia pomnażania zasobów mieszkaniowych kraju od lat się marginalizuje – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Wolumen około 2 tys. nowo budowanych rocznie lokali, jaki jest obecnie udziałem spółdzielców, to potencjał jednego większego dewelopera. Na razie nic nie wskazuje na to, by ta patowa sytuacja miała ulec zmianie, na pewno ze szkodą dla krajowej mieszkaniówki. Tym bardziej że mieszkaniowe inwestycje spółdzielcze prezentują się dziś na tle budownictwa deweloperskiego całkiem nieźle. Często okazują się lepiej pomyślane planistycznie, lepiej zlokalizowane, w pełni skomunikowane, z pełną infrastrukturą, sklepami, placówkami edukacyjnymi, z większą przestrzenią niż ciasna zabudowa nowych osiedli, z placami zabaw, parkami itp. Co jednak absolutnie najważniejsze, spółdzielnie do dziś dysponują wielkim zasobem gruntów, co decyduje o optymalnych lokalizacjach nowych osiedli  – dodaje.