Zbawiciele

Mieli być jedynym lekarstwem na „całe zło peerelowskiego budownictwa mieszkaniowego”. Przez prawie dwadzieścia lat mówiono i pisano o nich w mediach z cielęcym wręcz zachwytem, używając wazeliny i kadzidła. Teraz wszystko wskazuje na to, że była to kolejna kapitalistyczna hucpa. O kim mowa? O neokamienicznikach, zwanych teraz w polskiej nowomowie deweloperami.

Okres pionierski
Na początku polskiej drogi do kapitalizmu, czyli w latach 90. ustawodawcy zrobili wszystko, aby skutecznie zniechęcić spółdzielnie mieszkaniowe i władze samorządowe do budowania mieszkań. Tym samym wyczyszczono pole dla deweloperów. No i kto się nie lenił, zabrał się za budowanie domów, często nie mając o tym zielonego pojęcia. Jak grzyby po deszczu powstawały firmy rodzinne typu „Stryjek Władek i kuzyni”, uzbrojone jedynie w taczkę, betoniarkę i trzy łopaty, a obok nich za działalność deweloperską zabrały się też spółki giełdowe, które z miernym skutkiem zajmowały się dotychczas sprzedażą starych samochodów, sprzątaniem biur, czy też dozorowaniem obiektów.

Bo do mieszkaniowego biznesu małe i duże firmy przyciągały spore zyski. Przeciętne marże deweloperów oscylowały w granicach 20-30 proc. Inaczej mówiąc z każdego metra kwadratowego można było „wyciągnąć” nawet po kilka tysięcy złotych.
Deweloperscy pionierzy nie mieli jednak większego doświadczenia w budownictwie, więc zaczęły się spektakularne przekręty. Oto najgłośniejsze z nich.

W Warszawie w latach 1999-2001 działała firma War-Inwest. Wyłudziła pieniądze (ok. 100 mln zł) od 800 rodzin. Miała wybudować kilka tysięcy mieszkań – zbudowała 70. Następnie splajtowała (zostawiając puste konta i 50 mln zł długu), a jej prezes nie zdążył uciec na Kajmany, więc poszedł do więzienia. Klienci pozostali bez mieszkań i pieniędzy.

W Gdańsku klienci dewelopera CT BUDOWLANA S.A kupili w 2001 roku mieszkania na Osiedlu Kryształowym. Zapłacili za nie 100 proc. wartości, odebrali klucze i zaczęli mieszkać, czekając na podpisanie aktów notarialnych przenoszących na nich prawo własności. Nie doczekali się, bo pod zastaw mieszkań firma zaciągnęła kilkanaście milionów złotych kredytu, nie spłaciła ich i ogłosiła upadłość.

Klienci Mbud z Wrocławia – mimo że zapłacili pełną wartość mieszkań – także nie mogą być pewni, że staną się ich właścicielami, bo polskie prawo mówi jasno: właścicielem nieruchomości jest ten, kto został wpisany do księgi wieczystej, a nie ten, kto zapłacił nawet 100 proc. wartości nieruchomości. Bez aktu notarialnego wpisu nie można zmienić. Po sprzedaniu mieszkań i tak formalnie deweloper jest właścicielem nieruchomości. Może więc pod zastaw budynków zaciągać kolejne zobowiązania finansowe.

Okres internacjonalistyczny
Widząc, że w Polsce krajowe deweloperskie „Janki Muzykanci” robią znakomite interesy na kantowaniu klientów i w zasadzie włos im z głowy nie spada, ruszyli do naszego kraju zagraniczni hochsztaplerzy.

W Krakowie firma deweloperska Leopard najpierw wypuściła obligacje pod zastaw sprzedanych mieszkań. Leopard tłumaczy, że wysokość dopłat nie zależy od niego, ale od firmy Manchester Securities Corporation, u której zadłużył się w 2006 r. pod zastaw hipoteki. Amerykański fundusz wyłożył pieniądze na inwestycje. Teraz upomniał się o spłatę długu i właśnie na ten cel Leopard „pożycza” pieniądze od klientów.
Dla ponad 180 klientów z ul. Wierzbowej to tragedia. No bo zapłacili już raz pełną wartość budowanych mieszkań, na ten cel zaciągnęli kredyty, a teraz pozostali bez mieszkań i bez pieniędzy. Co więcej, ostatnio Leopard ogłosił upadłość.

Blisko stu krakowian straciło od 30 do 250 tys. zł, płacąc za nigdy nie powstałe mieszkania na Osiedlu „Żubr” w Niepołomicach. Urządził ich tak holenderski deweloper Marcelis Boer, który zebrał 12 milinów złotych i uciekł z gotówką w nieznanym kierunku.
Oszukani otrzymali wyrazy współczucia od konsula niderlandzkiego w Polsce oraz od rządu holenderskiego, ale im nie chodzi o dobre słowo, tylko o zwrot pieniędzy. Rekordzista stracił bowiem 250 tys. zł, czyli kwotę, za którą bez problemu mógłby obecnie kupić dwupokojowe mieszkanie w Krakowie.

Oszukani złożyli wniosek do prokuratury w Krakowie o podejrzenie popełnienia przestępstwa przez dewelopera. Prokuratura „wszczęła energiczne śledztwo”, ale jak do tej pory nie udało jej się przesłuchać holenderskiego oszusta, bo nie mogą go odnaleźć pod holenderskimi wiatrakami.
Napisali więc pismo do Rady Ministrów z prośbą o pomoc. Kancelaria prezesa Rady Ministrów udzieliła im niezwłocznej odpowiedzi, informując, że premier nie ma możliwości udzielenia im pomocy, gdyż „merytoryczne rozpatrzenie sprawy nie leży w jego gestii”. Nie może również ingerować w stosunki umowne między deweloperami a ich klientami. Wiadomo, przecież budujemy kapitalizm, a nie jakiś tam ustrój nakazowo-rozdzielczy i rząd jest od reprezentacji, a nie od rządzenia.

Z najnowszego raportu firmy Euler Hermes, zajmującej się windykacją, wynika, że w tym roku bankructwo może ogłosić ponad 510 firm, czyli o 20 proc. więcej niż rok temu. Według analityków niewykluczone są także upadłości większych deweloperów. Wprawdzie będą one rzadsze, ale bardziej spektakularne i bardziej bolesne dla klientów. Zagrożone mogą być zwłaszcza spółki zagraniczne, które weszły do Polski rok czy dwa lata temu. Obecnie w obliczu załamania na rynkach nieruchomości w Hiszpanii, USA, Wielkiej Brytanii, Irlandii czy Francji nie mogą one liczyć na pomoc spółek matek, które same borykają się z dużymi problemami.

Co gorsza, polskie oddziały nie tylko nie mogą się spodziewać wsparcia centrali, ale muszą się liczyć z tym, że spółki matki w przypadku kłopotów będą chciały włączyć je do międzynarodowego postępowania upadłościowego.

O nie najlepszej kondycji deweloperów świadczy także to, że od ubiegłego roku coraz więcej firm z sektora budowlanego ściga dłużników przy pomocy windykatorów. Największe problemy z odzyskaniem swoich pieniędzy mają dystrybutorzy materiałów budowlanych. Wyraźny jest także wzrost zaległych płatności w przypadku wykonawców, którym deweloperzy nie płacą w terminie.
Część deweloperów już zawiesiła działalność, bo nie była w stanie uiszczać podatków i składek ZUS.
Kryzys może spowodować, że deweloperzy – by przetrwać – sięgną ponownie do kieszeni klientów, którym już budują mieszkania. I zmuszą ich, by za lokale zapłacili więcej.

Rachunek powierniczy
Tego typu deweloperskie przekręty to nic nowego. Są tak stare jak kapitalizm. Na dobre narodziły się w latach trzydziestych w USA. Rząd tego kraju nie liczył jednak na to, że z cwaniakami rozprawi się „niewidzialna ręka rynku”, tylko w trosce o obywateli wprowadził rachunek powierniczy. Jest to specjalny rachunek w banku, na którym deponowane są pieniądze, które klient wpłaca deweloperowi za wybudowanie mieszkania. Deweloper dostaje pieniądze dopiero wtedy, kiedy przekaże swojemu klientowi klucz do mieszkania. Zadaniem banku jest więc dopilnowanie, czy deweloper i klient wywiązują się ze swoich zobowiązań. Oczywiście bank nie robi tego za darmo, tylko za stosowna prowizję.

Jak uczą doświadczenia amerykańskie, rachunek powierniczy jest znakomitym rozwiązaniem zarówno dla firm, jak i ich klientów. Niestety, pomysł wprowadzenia tego rozwiązania w Polsce, lansowany najpierw przez urząd mieszkalnictwa, a następnie przez ministerstwo budownictwa, spotkał się ze zdecydowanym sprzeciwem deweloperów. No i co? No i ministerstwo wycofało się z tego pomysłu, bojąc się gniewu neokamieniczników.

A Konfederacja Budownictwa i Nieruchomości znalazła „znakomity” sposób na powstrzymanie fali bankructw deweloperów. W liście wystosowanym do premiera Donalda Tuska domaga się obniżenia stawki VAT od materiałów i usług budowlanych z 22 do 18 procent i wprowadzenia specjalnej niższej stawki podatku dochodowego. Inaczej mówiąc, KBiN chce, aby nie tylko ich klienci, ale wszyscy obywatele ponosili koszta deweloperskich niepowodzeń i przekrętów. Czy rząd wypnie się na nich tak jak na poszkodowanych Krakusów? Pożyjemy, zobaczymy.
PS.
W Internecie umieszczony jest list otwarty grupy osób, w którym opisane są etapy walki o swoje mieszkania ze spółką deweloperską BMR NOVA Sp. z o.o. z Sopotu. Warto zapoznać się z tym dokumentem przed podpisaniem umowy z deweloperem. Strona nosi nazwę http://www.n34.pl/