Zadłużeni

Ponad 40 proc. mieszkańców gminnych lokali komunalnych nie płaci czynszów w terminie. Podobny problem dotyczy też spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot. Sytuacja robi się dramatyczna, bo długi lokatorów przekroczyły już łącznie 1,9 mld zł. 

Większość dłużników spóźnia się z opłatami miesiąc lub dwa, ale 12-15 proc. lokatorów uchyla się od tego obowiązku całymi latami! Rekordowy dług – 290 tys. zł – ma pewien mieszkaniec Warszawy. Drugie miejsce w tym niechlubnym rankingu zajmuje spółdzielca z Opola, zadłużony na kwotę 255 tys. zł. 

Z informacji Krajowego Rejestru Długów wynika, że największe problemy z opłacaniem czynszu mają lokatorzy na Mazowszu i Śląsku, gdzie mieszka 30 proc. wszystkich dłużników w kraju. Najmniej dłużników zanotowano na Podkarpaciu i Opolszczyźnie, co nie oznacza, że woj. opolskie może pochwalić się najniższym średnim zadłużeniem. Wręcz przeciwnie –dzierży pod tym względem palmę pierwszeństwa – średni dług liczony na jednego lokatora sięga tam 15,6 tys. zł, czyli prawie 5 tys. więcej niż wynosi średnia dla Polski. 

Ubiegłoroczny raport GUS 

o gospodarce mieszkaniowej 

ujawnia, że czynszów nie płaci w terminie 41 proc. mieszkańców lokali komunalnych i socjalnych należących do gmin (dług 488 mln zł), 40 proc. lokatorów spółdzielni mieszkaniowych (dług 871 mln zł) oraz 18,7 proc. właścicieli lokali we wspólnotach mieszkaniowych (dług 457 mln zł). W mieszkaniach zakładowych zadłużonych jest 31 proc. lokatorów, a dług wynosi 50 mln zł. W TBS-ach odpowiednio: 24 proc. i 25 mln zł. Jeszcze trochę  i całe to zadłużenie sięgnie 2 mld zł!

To nie zawsze kwestia kłopotów finansowych, bo według KRD z roku na rok rośnie grupa osób, które z rozmysłem nie płacą czynszu – stanowią oni już ponad połowę wszystkich dłużników. 

– Wiele osób woli wydawać pieniądze na bieżącą konsumpcję, niż płacić za mieszkanie, bo sankcje za czynszowe długi wydają im się perspektywą dość  odległą – wyjaśnia to zjawisko socjolog, prof. Henryk Domański, z Polskiej Akademii Nauk.

Rozwiązania prawne sprzyjają zresztą takiemu myśleniu. Znowelizowana w 2011 roku ustawa o ochronie praw lokatorów nie pozwala wyrzucać ludzi na bruk –  ich los zależy od sądu, a konkretnie od tego, czy przyzna eksmitowanym lokal socjalny lub zamienny. Jeśli nie, gmina powinna zapewnić im tak zwane pomieszczenie tymczasowe, na okres od trzech do sześciu miesięcy. Ale takich pomieszczeń (tak zresztą, jak i lokali socjalnych) w ogromnej większości gmin po prostu nie ma. 

Liczby mówią tu same za siebie: jak podaje Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, w 12 największych polskich miastach czeka dziś na eksmisję 40 tys. rodzin. Można śmiało przypuszczać, że w pozostałych miejscowościach jest ich co najmniej tyle samo.

W ubiegłym  roku toczyło się w sumie 25 tys. postępowań eksmisyjnych. Ostatecznie wykonano eksmisje z 6,6 tys. lokali mieszkalnych, z czego najwięcej, bo 61 proc. dotyczyło zasobów gminnych i około 24 proc. spółdzielczych.

Gminy

próbują w różny sposób 

zmniejszyć długi najemców i jednocześnie pomóc im wyjść z impasu.

Najbardziej popularna forma to możliwość odpracowania zaległości. Zwykle są to roboty porządkowe na rzecz miasta, jak zamiatanie ulic, grabienie liści czy odśnieżanie chodników, a czasem także drobne prace remontowe czy pomocnicze czynności administracyjne. Z takich sposobów korzystają już m.in. władze Koszalina, Mysłowic, Chorzowa, Gdańska czy Jeleniej Góry.

Niestety, chętnych do odpracowania przynajmniej części długów nie ma wcale tak wielu, jak można by się tego spodziewać. W Mysłowicach władze  uruchomiły system odpracowania czynszu od września 2010 r. i przez półtora roku funkcjonowania programu zdecydowało się na nią zaledwie 10 osób. W Chorzowie od czerwca do grudnia 2011 roku zostało zawartych 36 aneksów do umów najmu lokali mieszkalnych, w związku z czym udało się odpracować zadłużenie na kwotę ok. 42 tys. zł.

Miasta odzyskują więc w ten sposób zaledwie kilka procent długu, który łącznie wynosi zwykle od kilkudziesięciu do nawet kilkuset milionów zł. Ale forma ta ma jeden niezaprzeczalny walor: niektórym dłużnikom dostarcza impulsu do przełamania złej sytuacji bytowej i pozwala stanąć na nogi. 

Na Dolnym Śląsku

również systematycznie wzrasta liczba lokatorów zalegających z opłatami. Na koniec 2011 r. zadłużonych było 65,9 tys. najemców gminnych, to jest 46,8 proc. ogółu, a przeciętna wysokość zaległości przypadająca na jedno mieszkanie wynosiła 843 zł. We wspólnotach mieszkaniowych ta średnia była jeszcze większa – 1123 zł. Z kolei w spółdzielniach przeciętna wysokość zaległości wyniosła 1007 zł – z opłatami zalegało tam łącznie 64,7 tys. mieszkańców (około 38,5 proc. ogółu), na kwotę ok. 65 mln zł.

W samym Wrocławiu jest ponad 43 tysiące gminnych lokali komunalnych. Mieszkańcy zalegają wobec miasta na kwotę ok. 100 mln złotych, a problem niepłacenia czynszu dotyczy jednej trzeciej najemców mieszkań. Najczęściej są to przypadki rodzin wielodzietnych i bardzo ubogich, ale bywają też tacy najemcy, którzy nie płacą z zasady. Zdarzają się oczywiście wypadki losowe – ludzie nagle tracą pracę lub mają nieuporządkowane sprawy rodzinne, przechodzą kryzysy, są w trakcie rozwodowych spraw. 

Bezkarności w niepłaceniu sprzyja fakt, że w budynkach wielorodzinnych mieszkańcy żyją na ogół anonimowo obok siebie, często nie znając się wcale, nie interesując się sobą ani nie wspierając wzajemnie. 

Brak lokali socjalnych i tymczasowych sprawia, że eksmisje – ten ostateczny sposób  rozprawienia się z dłużnikami – choć zasądzone, odwlekają się w czasie. W połowie ubiegłego roku na realizację oczekiwały 43 wyroki z prawem do lokalu socjalnego w sprawach z powództwa gminy i 325 wyroków w sprawach z powództwa innych podmiotów, czyli spółdzielni mieszkaniowych, instytucji oraz osób fizycznych. 

Przedstawiciele wrocławskich 

spółdzielni mieszkaniowych 

twierdzą jednak, że problem zadłużenia czynszowego, jakkolwiek istnieje, nie stanowi aż tak znacznego obciążenia. Niewielkie spółdzielnie, takie na przykład jak SM „Mały Energetyk”, narzekają przede wszystkim na przypadki, głównie młodych ludzi czy biznesmenów na dorobku, którzy nie płacą za czynsz nie z biedy, ale ponieważ nie chcą.

Przeciętne we wrocławskich spółdzielniach zadłużenie lokatorów nie przekracza granic 3 do 5 proc. wartości należnych czynszów. Bywają jednak i takie, za którymi ciągną się ogony niepłaconych lokatorskich długów, na przykład SM „Automatyk”. Jej władze zwracają uwagę, że ma na to wpływ zarówno niestabilne prawo spółdzielcze, które „nie podtrzymuje bazy” (tj. członkostwa) w spółdzielniach, jak i kwestia rosnących wciąż opłat, jakich żądają firmy dostarczające do budynków gaz, energię oraz wywożące śmieci. Opłaty bywają wygórowane, a usługi nie zawsze solidne. W dodatku Wrocław nie ma swojej spalarni, a śmieci wywożone są 80 km poza miasto, co oczywiście zwiększa koszty.

– Zaległości czynszowe rodzą negatywne konsekwencje głównie w bardzo małych spółdzielniach lub we wspólnotach, bo to one właśnie najszybciej tracą płynność finansową – wyjaśnia Jerzy Kruk, prezes SM „Metalowiec”. – W większych spółdzielniach, takich jak nasza, brak bieżących wpłat nie powoduje aż tak katastrofalnych strat, nawet jeśli zdarzają się tacy lokatorzy, jak nasz rekordzista, którzy zalega z czynszem na kwotę 100 tys. zł (czeka na eksmisję). To jednak pojedyncze wypadki, bo stworzyliśmy już sprawny system egzekwowania należności i gdy pojawiają się problemy z płatnością, reagujemy od razu, szukając najpierw przyczyn kłopotów lokatora, często udzielając pomocy, choćby w wypełnianiu  wniosku o dodatek mieszkaniowy.

Jeśli to nie pomoże, ani próby ugody i rozłożenia długu na raty nie poskutkują, spółdzielnia kieruje sprawę do sądu w tzw. trybie uproszczonym – to jest wysyła udokumentowany wniosek o egzekucję należności, który rozpatrywany jest przez sąd w trybie bezprocesowym, w ciągu zaledwie miesiąca. Chyba, że dłużnik wyrazi oficjalny sprzeciw – wtedy oczywiście sprawa musi trafić na wokandę, a cała rzecz przeciąga się do kilku miesięcy. Tak dzieje się jednak niezwykle rzadko. 

– W ubiegłym roku na około 90 wniosków wysłanych do sądu w trybie uproszczonym, odnotowaliśmy ledwie 3 takie sprzeciwy. 

W efekcie zadłużenia w opłatach za mieszkanie nie przekraczają w spółdzielni 4 proc. 

Niewesołe perspektywy

– Niestety, opłaty czynszowe zajmują przedostatnie miejsce na tzw. piramidzie płatności, wyprzedzając jedynie branżę komunikacyjną. Oznacza to, że w wielu gospodarstwach domowych znajdują się na ogół jakieś inne, pilniejsze wydatki. To stały trend, utrzymujący się już od lat – wyjaśnia na portalu Akademia KRD koordynator ds. rozwiązań e-commerce Alicja Banaś.

I ostrzega, że może być jeszcze gorzej:

– Media atakują nas ze wszystkich stron informacjami o tym, ile Polacy zarabiają, a na ile faktycznie ich stać. Dane te nie napawają optymizmem. Podwyżki pensji zjada w tym roku inflacja, ceny podstawowych produktów poszybowały w górę, a na stacjach paliw zostawiamy coraz więcej pieniędzy. Jeśli dołożymy do tego kosztowne utrzymanie rodziny, czy zakończony program dopłat rządowych „Rodzina na swoim” – może się okazać, że ryzyko stania się dłużnikiem mieszkaniowym wzrasta u przeciętnego Kowalskiego z miesiąca na miesiąc.