Trudne decyzje

Rozmowa z Józefem Śnieżkiem, prezesem SM Wrocław Południe.

Red.: – Rozpoczyna się kolejny rok życia spółdzielni, znowu zapowiada się burzliwie, o czym będzie okazja rozmawiać na zbliżającym się Walnym. Jednak dzisiaj pomówmy o sprawach dla zdecydowanej większości mieszkańców najważniejszych: o remontach, o stanie technicznym budynków. Dbałość o mienie spółdzielcze jest w końcu podstawowym zadaniem spółdzielni.

Józef Śnieżek: – Było i jest. Co ważniejsze – trzeba i w tej sprawie bić na alarm, bo i tu „naprawiacze” chcą po prostu spółdzielców skrzywdzić. Nie udaje się spółdzielni zniszczyć ekonomicznie, to teraz próbuje się administracyjnie ograniczyć skuteczne i powszechne remontowanie w spółdzielniach. Paradoks!? Przesada!? – niestety nie.

Najnowszym „osiągnięciem” reformatorów jest mówienie nam: spółdzielnio, możesz remontować nie wtedy, gdy trzeba i kiedy masz pieniądze, nie wtedy, gdy demokratycznie wybrane rady zatwierdzą plany remontów, nie wtedy nawet, gdy chce tego większość mieszkańców danej nieruchomości – ale tylko wtedy, gdy co do jednego chce tego każdy odrębny właściciel.

Bez względu na to, czy w budynku jest 8 mieszkań,  czy 700. To oznacza sąsiedzkie kłótnie i paraliż w remontach. Na to „naprawiacze” liczą – i nie zawodzą się!

Wszyscy niestety znamy z doświadczenia takie osoby i postawy – jeśli tylko mogą powiedzieć NIE, żadne argumenty ich się nie imają i powiedzą NIE – a teraz dostają wygodny pretekst torpedowania wspólnych przedsięwzięć. Otóż NSA w uchwale z 13.11.2012br. stwierdził, że do remontów największych nawet budynków, z braku innych zapisów w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, należy stosować prawo o współwłasności z kodeksu cywilnego (zgoda wszystkich współwłaścicieli). Te zasady, z dotychczasowej praktyki i założeń odnoszące się do domków, gospodarstw, gdzie jest dwóch, czasem kilku współwłaścicieli, najczęściej krewnych – teraz mają „służyć” także spółdzielczym blokom.  

Nawet dla laika w Polsce jasnym jest, iż głośne siły polityczne i usłużne media chcą likwidacji spółdzielczości – po co komu konkurent dla deweloperów, zarządców, strażnik realnych cen na tym rynku. A jeszcze się kiedyś skrzykną i posprzątają przy wyborach!

Że zaś spółdzielczość w świecie kwitnie i że kryzys wykazał najwyższą jej właśnie odporność – nic to dla naszych strategów. Nie obchodzi ich, że w spółdzielczych blokach generalnie żyje ta średnia i biedniejsza rzesza obywateli, na których spadły najgorsze ciężary transformacji ustrojowej.

Ci, którzy udanie odnaleźli się na wolnym rynku, zazwyczaj mieszkają w nowych apartamentowcach i zamkniętych osiedlach postawionych przez developerów i, na krótko, nie muszą się trapić remontami i modernizacjami. Ale to spółdzielcy mają ciągle jeszcze więcej zielonych przestrzeni, oddech między budynkami, a za podobne lub niższe opłaty jeszcze mnóstwo remontują! To okropnie przeszkadza!

Red.: – Są już, łatwe do przewidzenia, skutki?

J.S. – Niestety tak; w ubiegłym roku wstrzymać trzeba było wiele racjonalnych remontów, inne niepotrzebnie rozbijać na małe zadania, rezygnować z modernizacji na rzecz jedynie odtwarzania funkcji. Aż zdarzy się, odpukać, jakieś nieszczęście, katastrofa budowlana, czyjaś krzywda. Oby nie. Ale wnioski o pilne korekty w prawie na razie niczego nie dały. A przykłady? Jest taki budynek, w którym – mimo ekspertyz, projektów, decyzji nadzoru budowlanego i zgromadzonych sporych środków – grupka osób skutecznie blokuje wszelkie remonty. Jednocześnie zarzucając oczywiście bezczynność spółdzielni. Inny przykład: jest potrzeba dobudowania podjazdu dla wózków, i od razu jest NIE! bo to modernizacja i zmieni widok z okna! Jest wniosek o szlaban po pięknym uporządkowaniu wnętrza blokowego – i jeszcze nie było ankiety z pytaniem do mieszkańców, a już jest gromkie NIE! bo to zamach na moje prawa! Z rozmysłem i nadzieją na skłócenie ludzi wypuszcza się nasze społeczne demony. Tak to niestety działa.

Red.: – Ale przecież musicie remontować, modernizować…

J.Ś.: – Musimy już od wielu lat, na dużą skalę remontujemy od 2000 r. Nasze domy w większości zostały wybudowane w latach siedemdziesiątych; mamy więc pod opieką budynki trzydziesto- i czterdziestoletnie, budowane w ówczesnych technologiach. W spółdzielniach tak naprawdę to realizowane są programy rewitalizacyjne. Nasi mieszkańcy o tym wiedzą, widzą, jak zmieniają się ich budynki – choć z drugiej strony pamięć, jak jeszcze niedawno było, jest naprawdę krótka, a dobra zmiana wywołuje presję: teraz u nas, natychmiast, dlaczego czekamy, dlaczego nie kompleksowo. Nie wszyscy przyjmują do wiadomości, że są tylko dwa źródła pieniędzy na remonty: opłaty i z wspólnych przychodów spółdzielni, które sprawiedliwie przypisujemy do każdego metra kwadratowego.

Więc to wszystko własna spółdzielcza gospodarność, własne pieniądze. W latach największych remontów – nawet 20 mln zł rocznie; w ostatnich pięciu latach nasza spółdzielnia na remonty wydała ponad 54 mln złotych.

To nie tylko większe bezpieczeństwo, przedłużone życie budynków, uroda, wygoda –  ale i wolniejszy wzrost kosztów eksploatacji i wzrost wartości rynkowej mieszkań.

Red.: – Czyli jest dobrze. I będzie nadal, bo przecież są kolejne programy planowane do realizacji.

J.Ś.: – Ja powiem, że jest dobrze, chociaż nie wszyscy nasi mieszkańcy – co wiem – podzielają taką ocenę. I ja ich jakoś rozumiem, pod warunkiem, że zechcą wiedzieć, dowiedzieć się, nauczyć trudnych nieraz spraw. Rzecz w tym, że ilość środków i możliwości musi być ograniczona i trzeba dokonywać wyborów. Wystarczy jednak porównać stan naszych budynków i osiedli z równie leciwymi domami będącymi w zarządach wspólnot – a więc niegdyś budynkami komunalnymi czy zakładowymi – aby dostrzec oczywiste różnice. Bo więcej może zdziałać na każdy swój metr kwadratowy spółdzielnia – byle jej nie przeszkadzano i nie niszczono. I stąd mój świeży alarm remontowy i moje obawy na przyszłość – bo destrukcyjne nowelizacje prawa spółdzielczego oraz nagonka na spółdzielnie te możliwości ograniczają.

Red.: – Zawsze się głosowało, szukało większości; od czasu indywidualnego ewidencjonowania gospodarki budynkami mieszkańcy zachęcani są do indywidualnego wnioskowania, wypowiadania lub wprost decydowania w ankietach – ale większością! 

J.S. – To prawda. W spółdzielczości – od zarania tej formy gospodarowania – decyduje większość, bezpośrednio lub przez przedstawicieli. Można brak takiej większości zastąpić postanowieniem sądu, także teraz, gdy sprzeciwi się choćby jeden właściciel lokalu o wyodrębnionej własności. Tylko jaka to strata cennego zwykle czasu i pieniędzy! I prowadzić może do dramatów. Na przykład balkony, które odpadały na Nowym Targu; zarządca nie mógł uzyskać wymaganej zgody i trawił bezcenny czas na procesy.

W naszych zasobach taki problem rozwiązywaliśmy dotąd sprawnie, a też musieliśmy przeciwdziałać balkonowym katastrofom. Balkony to przykład ekstremalny – spory wywołują zwykle błahe wręcz problemy.

Choćby wspomniany podjazd dla niepełnosprawnego mieszkańca, a to już jest zmiana funkcji czyli modernizacja. I czy jest normalne, żeby jeden właściciel mógł zablokować takie przedsięwzięcie? Bo wymaga się, by zarząd spółdzielni, wnioskując o decyzję budowlaną, miał zgody wszystkich. Więc skuteczne będzie NIE bo NIE. W imię czego?

Red.: – Trzeba wierzyć w rozsądek ludzi, urzędników, mądre stanowienie i korekty prawa. Dlatego porozmawiajmy, jakie są najpilniejsze zamierzenia na najbliższy rok.

J.Ś.: – Bardziej wierzę w skutek solidarnego mądrego sprzeciwu wobec głupoty lub czyjegoś interesu, zwarty wreszcie spółdzielczy głos. Zgodnej pracy jest na wiele lat. Mamy opracowane koncepcje zmodernizowania wielu naszych terenów, inne czekają na opracowanie i dyskusje mieszkańców. Stopniowo je realizujemy. Czeka nas ocieplanie ścian szczytowych, tych osłoniętych blachą. One były docieplane pierwsze, w technologiach dzisiaj już niewystarczających. Musimy się za to systematycznie zabrać, a już wiadomo, że są poważne problemy techniczne, bo te prefabrykaty, z lat siedemdziesiątych, często wymagają wzmocnienia. Jesteśmy w kontakcie z wykonawcami, z ekspertami – musi powstać realny program. Problemem są też balkony – te w najgorszym stanie już zmodernizowaliśmy, np. zamieniając betonowe balustrady na lekkie, ale w całej spółdzielni balkonów są przecież setki!

Red.: – A propos balkonów. Miały być dobudowywane tam, gdzie w latach siedemdziesiątych, z powodów oszczędnościowych zostawiono tak zwane „portfenetry”: okno balkonowe i kratkę…

J.Ś.: – Był taki plan, był wykonawca ze sprawdzoną technologią, zrealizowano jeden pion balkonów. Warunkiem, który „położył” program to nieodzowność przystąpienia i sfinansowania robót przez wszystkich w danym pionie balkonów. Zwykle zabrakło jednej, dwóch akceptacji. Na razie jest to więc program nieaktywny, ale zawsze można do niego wrócić. Bo to bardzo dobry pomysł.

Red.: – Ale, faktycznie, nie najpilniejszy…

J.Ś.:  – Pilne jest sprostanie nowym standardom i przepisom przeciwpożarowym. Zdecydowana większość naszych budynków powstawała w innej epoce i trzeba je dostosować do dzisiejszych wymogów przepisów i wiedzy o zagrożeniu.

Trzeba wyposażyć nasze budynki w odrębne instalacje i źródła zasilania w wodę, systemy oddymiania, zapewnić skuteczny dostęp straży. Wynikiem musi być nie tylko spełnienie wymogów formalnych, ale realne podniesienie bezpieczeństwa. I szkolenia mieszkańców.

Oczywiście nie zrobimy tego wszystkiego od razu. Wkrótce powstanie program i pierwsze wdrożenia – jak zwykle w naszej spółdzielni – najpierw pilotażowe. Nie uciekniemy od tego, bo to przecież sprawa bezpieczeństwa. Tu zresztą też wystąpi sprzeczność: bo zarządca ma obowiązek dostosować nieruchomości do wymogów p.poż, ale to roboty budowlane – a więc komplet zgód… Czy twórcy antyspółdzielczego prawa w ogóle o tym pomyśleli?

Red.: – Posłowie zajmują się w coraz większym stopniu różnymi zbliżającymi się wyborami, więc sobą. Może pozwolą, by spółdzielnie mogły zajmować się mieszkańcami.

J.Ś.: – Oby! Chociaż np. kaleki nowy system gospodarki odpadami miał być w szybkim tempie uzdrawiany i co? Znów wszystko rozmywa się w interesach i interesikach. Naczelnym utrwalającym się przykazaniem zostaje „głupi naród to kupi ..”. Wracając do większych zadań remontowych – zmieniamy otoczenie naszych budynków, ciągi piesze, dojazdy, miejsca postojowe, są korekty zieleni, niestety także nowe szlabany, monitoring. Jednym się to wszystko bardziej podoba, innym mniej. A apetyt, jak wiadomo, rośnie w miarę jedzenia. Zabudowaliśmy podcienia budynków na Zielińskiego, elewacje bardzo zyskały – to teraz stare chodniki skandalicznie nie pasują. No – nie pasują. Trzeba je zrobić, żeby pasowały. Albo dźwigi. Nie wystarczy, że jeżdżą w górę i w dół. Dzisiaj dźwigi mają też wyglądać, jak te nowe cacka, z bezszmerowymi drzwiami  i ja to rozumiem. Jednak trzeba rozważyć, czy montować nowy dźwig – a dostępne są tylko od paru rządzących rynkiem koncernów, nawet niedrogie przy zakupie, ale niesłychanie kosztowne w eksploatacji po gwarancji – czy remontować i modernizować istniejące polskie dźwigi, wytrzymałe i niezawodne, które zawsze naprawią polskie firmy, a ich utrzymanie nie rujnuje mieszkańców.  Kontynuujemy oczywiście remonty klatek, a przedtem ich instalacji elektrycznych – chowając wszelkie kable i rury, wymieniając oświetlenie na oszczędne. Zaawansowane jest doposażanie instalacji grzewczych w tzw. AUZ, dopinamy wspólny program wymiany najstarszych automatyk pogodowych węzłów; cieszy tu prawdziwie partnerska współpraca z FORTUM. Więc jest w sprawie remontów i kontynuacja, i nowe wyzwania, i potrzeby.  Takie nas czekają dylematy, dyskusje i decyzje. Wiele rozmów miało miejsce na niedawnych zebraniach mieszkańców nieruchomości. Wkrótce je omówimy z Radami Osiedli i Nadzorczą, a mądre propozycje na pewno uwzględnimy w planowaniu robót. Jedno jest pewne – zadyskutować można się i pokłócić na amen. Nauczyć musimy się dochodzenia do uzgodnień – i ktoś zawsze musi te decyzje podejmować. Inaczej zostaną puste emocje, a sprawy bez rozwiązań.

Red.: – Dziękuję za rozmowę.