Nowości

Druga strona medalu

Ustawowy zakaz budowy nowych mieszkań na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zaowocował tym, że spółdzielnie mieszkaniowe wycofały się praktycznie z budowlanych inwestycji.

Obraz domyślny wpisu fot. r.nial.bradshaw / CC BY-NC-SA 2.0

Ustawowy zakaz budowy nowych mieszkań na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zaowocował tym, że spółdzielnie mieszkaniowe wycofały się praktycznie z budowlanych inwestycji. Siłą rzeczy rynek opanowali deweloperzy, którzy budują mieszkania dla zysku, a więc dużo drożej, niż mogłyby to robić spółdzielnie. Kto na tym traci? Zwykli ludzie – ale nad takimi konsekwencjami nieprzemyślanych regulacji prawnych mało kto się zastanawia i mało kto o nich mówi. A przecież przykłady można by mnożyć.

Odkąd spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu uznano za przestarzałą formę własności (czytaj: relikt poprzedniej epoki), spółdzielnie mieszkaniowe nie mogą już budować mieszkań na tej zasadzie. Tym samym zmuszono je, by, o ile chcą prowadzić inwestycje, prowadziły je de facto na rzecz nowo powstających wspólnot. A ponieważ spółdzielnie budują z definicji non-profit, czyli bez zysku, ciężar i ryzyko takich inwestycji spadłby na członków spółdzielni, nie dając im nic w zamian. W efekcie – czemu trudno się dziwić – spółdzielnie, w znakomitej swej większości, rezygnują z takiego obciążenia, ustępując pola deweloperom. Przypomnijmy, że jeszcze na początku lat 90. forma budownictwa spółdzielczego dominowała — w roku 1991 jej udział w rynku przekraczał 60 proc. W roku 2008 wyniósł już zaledwie 5,2 proc., a w roku ubiegłym spadł poniżej 4,2 proc. Zresztą, obecnie wszystkie zespołowe formy budownictwa, które nie są nastawione na zysk, ulegają stopniowej likwidacji. Rezultaty znamy: nowo budowane mieszkania traktowane są prawie wyłącznie jak towar rynkowy i ich ceny całkowicie reguluje rynek. Powstają wprawdzie wspaniałe apartamentowce, ale tylko dla bogatych. Gorzej uposażeni w ogóle na tym rynku nie funkcjonują i o własnym mieszkaniu mogą sobie co najwyżej pomarzyć.

Warto przyjrzeć się także
innej sprawie

Posłowie ustawodawcy od dawna przekonują że najatrakcyjniejszym prawem do lokalu jest odrębna własność. Forsowano te myśl i zrobiono wszystko, by ten model własności upowszechnić. Nikt przy tym nie informował ludzi, jakie są konsekwencje jego posiadania i co się z tym wiąże. O tej „drugiej stronie medalu”, nie zawsze przyjemnej,  warto więc wspomnieć, porównując oba prawa własności – czyli własność spółdzielczą oraz własność odrębną. Obok podobieństw (oba te prawa są dziedziczne i oba są zbywalne; właściciele obu są też na równi zobligowani do uiszczania opłat do spółdzielni – za eksploatację lokalu oraz za utrzymanie części wspólnych) istnieją tu bowiem znaczące różnice. Najważniejsza z nich  jest taka, że właściciel spółdzielczego prawa do lokalu podlega (tak samo zresztą jak i członek korzystający z lokatorskiego prawa do lokalu) przepisom ustawy o ochronie lokatorów. I tak na przykład, jeśli w wyniku jakichś okoliczności – chociażby zadłużenia – zostanie on przez sąd pozbawiony prawa do lokalu, nie czeka go prawdopodobnie eksmisja na bruk, gdyż sąd (jeśli zaistnieją określone w ustawie przesłanki, takie jak bezrobocie, choroba, niski status materialny) przyzna mu z mocy prawa lokal socjalny. Taka ochrona (czyli możliwość przyznania lokalu socjalnego) nie obejmuje prawa odrębnej własności! Jest to szczególnie ważne dla ludzi starszych i w trudnej sytuacji finansowej, którzy często za ostatni grosz wyodrębniają mieszkanie na własność, cieszą się z tego, nie mając jednak zupełnie świadomości, że w ten sposób pozbawiają się potencjalnej ochrony socjalnej.

Przypomnijmy też, że jeśli w danym budynku wyodrębnione zostały wszystkie lokale, ich właściciele automatycznie (niezależnie od tego czy są członkami spółdzielni, czy też nie) podlegają ustawie o własności lokali. Jeśli więc zdarzy się tak, że właściciel danego mieszkania uporczywie je zadłuża lub w jakiś inny rażący sposób występuje przeciwko dobry wspólnemu, zgodnie z art. 16 tej ustawy można go sądownie zmusić do sprzedaży lokalu w trybie licytacji za nieduże pieniądze. I wtedy również nie przysługuje mu żadna ochrona, żadne prawo do lokalu zamiennego.
O jednej rzeczy jeszcze warto wspomnieć: spółdzielnia, która posiada jakieś dochody własne, chociażby z najmu lokali użytkowych, nie może wspomagać obcego środka trwałego, jakim jest przecież wyodrębnione na własność mieszkanie – tak jak dzieje się w przypadku lokali wchodzących w skład jej zasobu mieszkaniowego. Jej rola zostaje zredukowana do roli zarządcy, a tym samym stara zasada spółdzielczej samopomocy i solidarności traci sens. Czy o to właśnie chodziło „poprawiaczom prawa”?

O wszystkich tych okolicznościach

ludzie powinni wiedzieć, nim zdecydują, jaka forma prawa do lokalu jest dla nich najkorzystniejsza. Powinni robić rachunek zysków i strat, kalkulować koszty i – mając wybór – świadomie go dokonać.
Ale takie informacje zaburzyłyby przecież wyidealizowany obraz „świętego prawa własności”, więc ani politycy, ani tzw. obrońcy lokatorów nie mówią o nich głośno. Posługują się jedynie wyświechtanymi hasłami o „decentralizacji spółdzielczych molochów” i „wyzwoleniu się spod władzy zarządów”. No dobrze, można by zapytać, ale co oferują ludziom w zamian?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie pojawi się na stronie.

*