Nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wzbudza gorące dyskusje. Nie tylko wśród działaczy spółdzielczych i lokatorów, którzy głównie emocjonują się kontrowersyjnymi przepisami pozwalającymi za bezcen przekształcać mieszkania spółdzielcze we własnościowe i wyodrębniać własność. Tymczasem nowe rozwiązania ustawowe bywają znacznie bardziej fundamentalne, chociaż owe zmiany są mniej spektakularne. Trzeba bowiem mieć nieco doświadczenia i prawniczej wiedzy, aby zrozumieć jaką to rewolucje przygotował nam Sejm poprzedniej kadencji. Dlatego tak cenny jest wywiad, jaki „Gazecie Prawnej” (nr 224 z 19 listopada 2007r.) udzielił prof. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski – profesor zwyczajny Uniwersytetu Warszawskiego, sędzia Sądu Najwyższego, autor licznych podręczników i książek z dziedziny prawa cywilnego a także najważniejszych opracowań prawnych dotyczących spółdzielczości mieszkaniowej. Jako rzecznik bardzo radykalnych i głębokich reform w spółdzielczości mieszkaniowej, prof. Pietrzykowski był jednym z autorów Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 roku.
A oto, co ten zwolennik radykalnych przeobrażeń spółdzielczości mieszkaniowej mówi na temat najnowszej ustawy. Przede wszystkim twierdzi, że powinna powstać nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, gdyż ta najnowsza w praktyce spółdzielczość mieszkaniową ogranicza i osłabia. Profesor przypomina, że spółdzielnie warto zachować, ponieważ pełnią nie tylko funkcje ekonomiczne, ale także społeczne. Są organizacjami demokratycznymi. Na walnym zgromadzeniu każdy członek spółdzielni ma jeden głos niezależnie od tego, ile ma mieszkań. Tymczasem w preferowanej przez ustawodawcę wspólnocie mieszkaniowej – co do zasady – jest odwrotnie.
Pytany, czy wspólnoty mieszkaniowe będą wypierały spółdzielnie również dlatego, że zmiany prawa spółdzielczego idą w tym właśnie kierunku i czy to dobra tendencja?, Profesor odpowiada:
– Zgadzam się, że zamiarem ustawodawcy jest wypieranie spółdzielni przez wspólnoty mieszkaniowe. Uważam jednak takie działanie za niewłaściwe. Wspólnota mieszkaniowa to specyficzna jednostka, ułomna w porównaniu ze spółdzielnią. Przesadą jest obecna konstrukcja art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten nakazuje bowiem, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w budynku niegdyś spółdzielczym, stosować w takiej wspólnocie przepisy ustawy o własności lokali. I to niezależnie od pozostawania przez wszystkich właścicieli mieszkań członkami spółdzielni. Moim zdaniem to nieporozumienie, które wypacza ideę ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 roku.
Profesor – współautor wspomnianej ustawy – oburza się nie bez powodu. Wszak wtedy, kiedy ta ustawa powstawała, chodziło przede wszystkim o stopniowe przenoszenie prawa własności lokali ze spółdzielni na jej członków, a nie o odgórne likwidowanie spółdzielczości!…
– O tym, czy spółdzielnia pozostanie, czy nie i czy powstanie zamiast niej wspólnota, mieli decydować sami członkowie – przypomina Krzysztof Pietrzykowski – Ustawa o własności lokali mogła znaleźć zastosowanie we wspólnocie powstałej z majątku spółdzielni tylko wtedy, kiedy własność wszystkich lokali w obrębie danej nieruchomości była wyodrębniona i jednocześnie, gdy żaden z właścicieli nie był członkiem spółdzielni. Takie rozwiązanie uważam za prawidłowe. Dziś, kiedy pominięto drugi warunek, naruszono, moim zdaniem, art. 58 ust. 1 konstytucji, który każdemu zapewnia wolność zrzeszania się. Naruszenie praw polega na tym, że spółdzielcy stają się z mocy prawa członkami wspólnoty i wówczas ich członkostwo w spółdzielni staje się bezprzedmiotowe. Jeżeli sami nie wystąpią ze spółdzielni, to zostaną wykreśleni. A wcale nie musieli tego chcieć.
Temu rozumowaniu można, oczywiście, przedstawić argument taki, że jeśli ktoś woli być spółdzielcą i nie chce zostać członkiem wspólnoty mieszkaniowej, niech pozostaje przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Będzie to jednak argument nieco demagogiczny, ale przede wszystkim rzecz dotyczy nowo powstających spółdzielni i spółdzielni inwestujących.
– Przedmiotem działalności spółdzielni może być budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków albo praw lokatorskich, albo odrębnej własności lokali – wyjaśnia Profesor – Jaki wobec tego sens ma w tej chwili ta druga forma? Tym bardziej że pierwsza jest już niezwykle rzadka. Spółdzielnia działa jak deweloper, a po przeniesieniu prawa własności lokali traci rację bytu i przestaje istnieć. To sprzeczne z istotą spółdzielczości. Tym samym wprowadzono rozwiązanie, które narusza konstytucję również w ten sposób, że złamano zasady przyzwoitej legislacji.
Niemniej uważam, że to było bardzo dobrym posunięciem, że przywrócono zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ja się nie opowiadam przeciwko przekształcaniu własnościowego prawa do lokalu we własność. Przeciwnie.
Uważam, że to powinno nastąpić masowo i jak najprędzej. Jestem natomiast przeciw decydowaniu za spółdzielców o odejściu od formuły spółdzielni mieszkaniowej i wprowadzeniu na jej miejsce – z mocy prawa – ułomnej formuły wspólnoty mieszkaniowej. Tym bardziej że, jak sądzę, ustawodawcy chodziło o przekształcenie starych spółdzielni we wspólnoty, tymczasem wystarczy, że jeden członek nie zdecyduje się na przekształcenie spółdzielczego prawa we własność i cały pomysł upada… Zamiana spółdzielni we wspólnotę będzie więc skuteczna tylko w obszarze nowego budownictwa. A to już zakrawa na kompletną paranoję.
Znamienna jest też opinia Profesora na temat porównania spółdzielni ze wspólnotą:
– Za pierwszą z tych instytucji stoi sto kilkadziesiąt lat światowej tradycji, gdy tymczasem druga to lapsus ustawodawczy. Wspólnota mieszkaniowa to nic innego, jak określenie wszystkich właścicieli lokali, choć oczywiście są próby personifikacji tego stosunku współwłasności. Uważam je jednak za nietrafne. Trzeba przygotować nową ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Członkostwo w spółdzielni powinno być emanacją prawa do lokalu, jak we wspólnocie, ale rozumiem, że skoro spółdzielczość mieszkaniowa ma być wyeliminowana, to nie zostanie wprowadzone rozwiązanie, które zmierza w odwrotnym kierunku.
Nie zapytano Profesora o to, dlaczego spółdzielczość mieszkaniowa ma być wyeliminowana, kto tak postanowił, jakie argumenty stoją za tą eliminacją i – przede wszystkim – jakie dla milionów ludzi będą praktyczne konsekwencje likwidacji spółdzielczości i zastąpienia jej ideologicznie słusznymi, głosującymi procentowymi udziałami wspólnotami mieszkaniowymi. Szkoda, że „Gazeta Prawna” tego się akurat nie chciała dowiedzieć, chociaż bynajmniej to nie dziwi. Posłów uchwalających ustawę też odpowiedź na te pytania nie interesowała…
Bądź pierwszy, który skomentuje ten wpis