Czas na kooperatywy?

Od lat jednym z palących problemów społecznych jest w Polsce deficyt mieszkaniowy. Sytuacji nie zmienia spora pula mieszkań deweloperskich, bo są one tak drogie, że dla wielu Polaków po prostu niedostępne. Skoro więc państwo nie pomaga swoim obywatelom – obywatele szukają różnych rozwiązań, by pomóc sobie sami.

 

Jednym z takich pomysłów są kooperatywy mieszkaniowe – oddolne  inicjatywy, realizowane przez przyszłych mieszkańców budynków bez udziału dewelopera. Mieszkańcy sami decydują, jak ma wyglądać ich dom, poszczególne lokale oraz części wspólne, nadzorują wspólnie inwestycję – czasem nawet biorąc udział w jej budowie – a potem razem nią zarządzają.

Pierwszą kooperatywę mieszkaniową w naszym mieście stworzyła grupa czterech rodzin, przyjaciół, którzy znali się wcześniej z duszpasterstwa:

– W naszym budynku wspólna będzie duża sala roboczo nazwana świetlicą. Będziemy też dzielić pralnio-suszarnię, rowerownię, wózkownię oraz ogród. Do tego dochodzi lokal na parterze, który ma być wynajmowany i przynosić dochody na utrzymanie budynku – opowiada Wojciech Partyka, jeden z członków grupy. Jak przyznaje, przyjaciele jego rodziców uczestniczyli już w podobnych projektach na początku lat 90.:

– Wtedy zakładano małe spółdzielnie na potrzeby wybudowania jednego budynku. Często były to plomby, na przykład w rejonie pl. Grunwaldzkiego. Potem ten ruch jakoś zamarł. Nie znam jednak nikogo, kto byłby niezadowolony z takiego mieszkania.

 

Choć angielskie słowo cooperative oznacza po prostu spółdzielnię

 

raczkujące u nas dopiero kooperatywy mieszkaniowe nie mają jednak  – poza ideą wspólnotowości i samopomocy – ze spółdzielniami wiele wspólnego. Po pierwsze, są strukturą bardziej nieformalną, po drugie, tworzy się je na potrzeby realizacji konkretnej inwestycji: od dnia podpisania umowy między wspólnikami  do czasu uprawomocnienia postanowienia sądu wieczystoksięgowego o wyodrębnieniu własności lokali. Później na ogół przekształcają się we wspólnoty.

W czasie trwania umowy wspólnicy nie mogą rozporządzać udziałem w majątku wspólnym kooperatywy, nie mogą też zbyć swojego udziału bez zgody innych.

Liczba wspólników jest stała, a kooperatywę mogą stworzyć nawet dwie osoby, o ile oczywiście mają wystarczające środki na przeprowadzenie inwestycji. Najczęściej zawiązują spółkę: z ograniczoną odpowiedzialnością lub cywilną. Tę drugą formę, jako najprostszą, rekomenduje na przykład wrocławski magistrat, ale ma to swoje określone konsekwencje, bo za jej zobowiązania wspólnicy odpowiadają – i to też różni ich od spółdzielców – całym swoim majątkiem.

 

Wrocław to jedyne miasto w Polsce, w którym ideę kooperatyw mieszkaniowych promuje Urząd Miejski.

 

Projekt o nazwie Wrocławskie Kooperatywy Mieszkaniowe prowadzony jest od roku.

– Moim zadaniem jest upowszechnianie idei kooperatyw – mówi Karolina Woźniak, kierownik projektu, – udzielanie informacji o zasadach i procesie ich organizowania, a także pomoc osobom chętnym w ich zakładaniu.

Miasto opracowało dokumenty, które regulują zasady współpracy między członkami kooperatyw, dostępne na stronie: www.wroclaw.pl/kooperatywy, a w maju 2014 r. wystawiło do przetargu trzy nieruchomości na osiedlu Nowe Żerniki – z przeznaczeniem do oddania kooperatywom w użytkowanie wieczyste. Przetarg na jedną nieruchomość został rozstrzygnięty, dwie wystawiono w styczniu b.r. w kolejnym przetargu.

Jak swoją inwestycję szacuje finansowo pierwsza w mieście kooperatywa?

– Punktem wyjścia są dla nas kwoty, jakie płacą osoby budujące domki jednorodzinne. To zwykle od 1700 do 3000 zł za wybudowanie metra nieruchomości w stanie deweloperskim – mówi Wojciech Partyka. ­­– Do tego dochodzi działka, ale dzięki temu, że jest w użytkowaniu wieczystym, nie była to duża kwota. Pozostałe koszty, projekty, pozwolenia, notariusze, prawnicy, kosztorysanci, po podzieleniu na kilka lokali też nie są uciążliwe. Finalnie liczymy, że za metr zapłacimy połowę tego co nasi sąsiedzi z osiedla, którzy przyjdą „na gotowe”. Ale coś za coś – dodaje. – Za nami ponad rok stresującej i dość ciężkiej pracy. Przed nami co najmniej drugie tyle.

Wrocławską Kooperatywę z zainteresowaniem śledzą inne grupy w Polsce:

– Mamy opracowaną koncepcję architektoniczną, wybraną działkę i jesteśmy na etapie organizowania się grupy.  Niestety z braku wsparcia miasta teren będziemy musieli pozyskać w drodze otwartego przetargu. Myślimy o stworzeniu ogólnopolskiej grupy Kooperatyw Mieszkaniowych. Szukamy partnerów do tego typu przedsięwzięcia – mówi Bogdan Pszonak z Białostockiej Kooperatywy Mieszkaniowej.

 

Wrocławski projekt sięga po wzorce kooperatyw berlińskich,

 

które zdaniem Karoliny Woźniak są bliskie naszej kulturze. W Berlinie kooperatywy mieszkaniowe funkcjonują od ponad 10 lat i zajmują ok. 30 proc. rynku nieruchomości.

Podobną formą łączenia się ludzi w społeczną wspólnotę mieszkaniową, wywodzącą się ze Skandynawii, jest cohousing, który można przetłumaczyć jako „wspólnotowe mieszkalnictwo”.

– To coś więcej niż kooperatywa, to życie w grupie zaangażowanej w budowę dobrych relacji sąsiedzkich. Mieszkańcy tworzą dodatkowe części wspólnotowe takie jak: kuchnia, jadalnia, miejsce zabaw dla dzieci, pomieszczenie do pracy, pralnia. Każda grupa ustala razem zasady i wspólnie zarządza nieruchomościami, posiadając również wspólny budżet – opowiada Dawid Cieślik, doktor architektury, który promuje ideę cohousingu, a jego pracownia jako jedyna w Polsce oferuje nadzór nad realizacją kooperatyw.  – Chcę otworzyć Polakom oczy na inne możliwości i na nowsze technologie, których koszty szybko się zwracają – mówi.

Wspólne przestrzenie sprawiają, że indywidualne mieszkania mogą być mniejsze i tym samym tańsze. Dla przykładu:  dwie pralki na grupę sprawiają, że nie trzeba mieć swojej, a koszty rozkładają się na wszystkich.

We Wrocławiu zawiązało się już pięć grup, które chcą mieszkać w takim modelu.

– Pierwszą inwestycję chcemy rozpocząć już w tym roku, z grupą siedmioosobową. Mamy upatrzoną działkę w obrębie śródmieścia – mówi dr Cieślik.

Oprócz Wrocławia inne grupy zainteresowane wspólnym mieszkaniem spotykają się regularnie w Krakowie, Warszawie, Łodzi, Poznaniu, Białymstoku, Trójmieście, Szczecinie, Częstochowie.

 

– Problem mieszkaniowy w Polsce to problem społeczny i potrzebne jest stworzenie drogi, która umożliwiałaby zdobycie mieszkania inaczej niż tylko u dewelopera.

 

Łączenie się w kooperatywy to dobry krok, bo może obniżyć koszty budowy, gdyż sami mieszkańcy włączają się w prace.  Nie ma też marży deweloperskiej, która zwykle wynosi 25 procent lub więcej – mówi Małgorzata Salamon, dyrektor Fundacji Habitat for Humanity, która w Polsce pomaga budować domy osobom zagrożonym wykluczeniem mieszkaniowym.

Promotorzy i uczestnicy nowej idei nie ukrywają jednak, że istnieje wiele trudności w zrealizowaniu pomysłów społecznego mieszkalnictwa.

– Najtrudniejszy element całej układanki to banki, które traktują kooperatywy jako niszowy produkt i nie widzą na razie w tym korzyści dla siebie, a koszty zmiany systemów informatycznych i procedur oceniają na zbyt wysokie w stosunku do bonusu zdobycia nowych klientów.  Od roku prowadzimy rozmowy z bankami. Negocjacje są trudne i nie wiadomo, kiedy się zakończą – mówi Karolina Woźniak.

Dla grupy z Wrocławia najbardziej otwarty okazał się jeden z banków spółdzielczych, który udzielił kredytu kooperatywie przede wszystkim dlatego, że projekt był skrojony bezpośrednio pod grupę.

Jest i inna trudność. Proces budowlany jest długi, a zaangażowanie w przedsięwzięcie wymaga odpowiedzialności i cierpliwości.

– Wielu z nas wciąż woli gotowce i wybieranie mieszkania z katalogu –zastanawia się Karolina Topór, która pracuje przy jednej z deweloperskich inwestycji we Wrocławiu. –  Muszę jednak przyznać, że niektóre projekty na dzisiejszym rynku deweloperskim w naszym mieście są fatalne. Buduje się albo ściśnięte kawalerki, albo przesadne apartamenty. Pomysł kooperatywy podoba mi się – dodaje.

Kooperatywa i cohousing to nie tylko sposób na własne, tańsze mieszkanie, ale także idea otwierania się na drugiego człowieka, działania w grupie dla wspólnego dobra – pożyteczna i obywatelska. Ale czy przyjmie się u nas na stałe?